محاسبه کمیسیون انواع قراردادها در آژانس های املاک

اتحادیه صنف مشاوران املاک، تمام آژانس های املاک را موظف به نصب تابلوی قیمت های مصوب نرخ حق کمیسیون املاک در قراردادهای اجاره و فروش کرده است. همچنین این اتحادیه تمام آژانس های املاک را ملزم به صدور قبض برای مبلغ پرداختی حق کمیسیون می کند. طبق اعلامیه اتحادیه، تمام مشاوران املاک موظف به رعایت قانون دریافت کمیسیون هستند و در صورت مشاهده هرگونه تخلف، شهروندان می توانند به اتحادیه مذکور مراجعه کرده و یا از سامانه تلفنی 7334 جهت اطلاع رسانی استفاده کنند.

کمیسیون قرارداد فروش

کمیسیون آژانس های املاک برای معامله املاک تا سقف 500 میلیون با 0.5 درصد و مازاد آن با 0.25 درصد برای هر طرف معامله محاسبه می شود.

باید درنظر داشت که در نهایت مبلغ 9% از مبلغ کمیسیون به عنوان مالیات بر ارزش افزوده بر مبلغ کمیسیون اضافه می شود.

برای مثال اگر قصد خرید یک آپارتمان به قیمت 800 میلیون تومان را دارید میزان کمیسیون دریافتی آژانس املاک از هر طرف معامله برای این قرارداد برابر است با:

 2,500,000=500,000,000×0.5%

750,000=300,000,000×0.025%

3,250,000=2,500,000+750,000

3,542,500=3,250,000×1.09

کمیسیون قرارداد اجاره

در معاملات اجاره، سهم کمیسیون آژانس های املاک معادل 25% برای هر طرف معامله خواهد بود. در صورتیکه قرارداد رهن و اجاره باشد، به ازای هر میلیون تومان مبلغ رهن، 30 هزار تومان به مبلغ اجاره افزوده می شود و 25% مبلغ نهایی به عنوان کمیسیون از هر طرف معامله اخذ می شود.

برای مثال اگر قصد اجاره یک آپارتمان به مبلغ 60 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون اجاره را دارید، میزان کمیسیون دریافتی آژانس املاک برای این قرارداد عبارتست از:

1,800,000=30,000×60

 3,800,000= 1,800,000+2,000,000

950,000 = 0.25 × 3,800,000

1,035,500 =1.09 × 950,000

1,035,500 مبلغ کمیسیون برای هر طرف معامله خواهد بود.

دریافت کمیسیون در صورت فسخ قرارداد

در صورتیکه معامله طبق یکی از مفاد قرارداد فسخ شود و یا توسط بنگاه معاملات ملکی فسخ شود، حق کمیسیون به مشاور املاک تعلق نمی گیرد.

 اگر طرفین قرارداد به طور توافقی معامله را فسخ کنند، هر دو طرف موظف به پرداخت کمیسیون قانونی به آژانس املاک هستند و اگر قرارداد توسط حکم قانونی و برای جلوگیری از ضرر و زیان به یکی از طرفین معامله، فسخ شود؛ در این حالت مشاور املاک برای دریافت حق کمیسیون قانونی باید به مراجع قانونی مراجعه کند.

کمیسیون قرارداد معاوضه

قرارداد معاوضه (قرارداد تاخت) به معنای مبادله کالا به کالا است. این نوع قرارداد به دو حالت می تواند باشد؛ حالت اول اینکه دو کالا (ملک یا ماشین) کاملا هم ارزش هستند و طی معامله پول نقدی بین طرفین رد و بدل نمی شود. در حالت دوم ممکن است که دو مورد معامله هم ارزش نباشند و به مقدار مابه التفاوت ارزش آن ها پول نقد پرداخت می شود. در هر دو صورت برای قراردادهای معاوضه، معمولا دو قرارداد فروش تنظیم می شود.

بدین صورت که در قراردادهای فروش به عنوان ثمن معامله مشخصات ملک یا دارایی هایی که معاوضه می شوند، ثبت می شود. برای مثال در مورد املاک پلاک اصلی و فرعی و شماره ثبتی ملک مورد نظر ذکر می شود. در قراردادهای معاوضه زمان انتقال سند در محضر برای دو طرف معامله دریک تاریخ قید می شود.

کمیسیون قانونی املاک برای قراردادهای معاوضه برابر با دو قرارداد فروش است. برای مثال فرض کنید شما قصد معاوضه ملکی به ارزش 900 میلیون تومان را با ملکی به ارزش 700 میلیون تومان داشته و ما به التفاوت آن را به صورت پول نقد دریافت می کنید. یک قرارداد برای فروش ملک 900 میلیونی شما تنظیم می شود و کمیسیون آن طبق قانون محاسبه می شود و قرارداد دوم برای فروش ملک 700 میلیونی طرف معامله شما تنظیم می شود و کمیسیون آن نیز طبق قانون محاسبه می شود. جمع مبلغ دو کمیسیون، مبلغ پرداختی به عنوان کمیسیون معاوضه به آژانس املاک خواهد بود.

کمیسیون قراردادهای مشارکت

قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر به منظور نوسازی بافت شهری و بهره وری بیشتر از زمین های موجود مورد استقبال قرار می گیرد. این نوع قرارداد بین مالک زمین (کلنگی) با سازنده منعقد می شود و هرکدام از طرفین معامله صاحب درصدی از بنا می شوند که این درصد به قیمت واحد نوساز در منطقه بستگی دارد. طبق قرارداد مشارکت در ساخت، تمامی هزینه های ساخت به عهده سازنده می باشد. به همین دلیل در بسیاری از موارد مالکین کمیسیون املاک را نیز جز هزینه های ساخت می دانند و پرداخت آن را به طرف مقابل قرارداد، یعنی سازنده محول می کنند. برای کمیسیون قرارداد های مشارکت در ساخت از طرف اتحادیه به طور قانونی و صنفی مبلغی مشخص نشده و معمولا این کمیسیون به صورت توافقی درصدی از سود سازنده محاسبه می شود. اما سود سازنده چگونه محاسبه می شود؟ 

برای محاسبه سهم سازنده و مالک از مشارکت در ساخت، ارزش ملک مورد مشارکت طبق قیمت منطقه و ارزش روز برآورد می شود و درصد هزینه های ساخت از ارزش ملک مورد نظر سهم سازنده خواهد بود: 

 ارزش ملک÷هزینه های ساخت = قدرالسهم سازنده 

که معمولا قدرالسهم سازنده از مشارکت 40 % در نظر گرفته می شود و 60% مابقی سهم مالک از مشارکت می شود. علاوه بر این سازنده باید مبلغی را به عنوان بلا عوض در ابتدای پروژه به مالک پرداخت کند که این مبلغ به این صورت محاسبه می شود:

( ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

بنابراین:

 مبلغ بلاعوض- هزینه های ساخت - قدر السهم سازنده = سود سازنده