شاید بارها عنوان مبایعه نامه املاک به گوشتان رسیده است درحالیکه هیچ شناختی از آن نداشتید؛ در این مقاله قصد داریم در رابطه با همین موضوع به صورت اساسی صحبت نماییم. در واقع مبایعه نامه قراردادی مهم و قابل استناد، میان خریدار و فروشنده است. در صورت عدم وجود مبایعه نامه و یا عقد نادرست عواقب جبران ناپذیری به بار خواهد آورد. همان‌طور که می‌دانید قرارداد اصلی و مهم ترین بخش یک فرایند خرید و فروش است که در آن تمامی جزئیات نوشته می‌شود تا در صورت بروز مشکل بتوان در مراجع قضایی و قانونی به آن استناد نمود.
مبایعه نامه قراردادی می‌باشد که به هنگام جاری شدن کار خرید و فروش باید به دست خریدار، فروشنده و شاهدها امضا گردد تا به رسمیت شناخته شود. هر یک از مفاد این قرارداد تبعات حقوقی دارد که لازم است کاملاً آن ها را بدانید. مبایعه نامه املاک که گاه از روی اشتباه مبایعه نامه هم می گویند، بین فروشنده و خریدار منعقد می گردد؛ به این ترتیب فروشنده مال یا املاک به خریدار داده و در قبال آن مبلغی را دریافت می کند؛ بنابراین هر کالایی با چنین فرایندی مبادله گردد، امضا مبایعه نامه برایش امکان پذیر خواهد بود. از یاد نبرید کسب اطلاعات کافی در حوزه های گوناگون حقوقی علاوه بر اطمینان خاطر، به ما اجازه می دهد تا با اعتماد به نفس بالاتری پا به فرآیندهای عقد قراردادی، گذاریم. با این کار حتی می توانید تا حد ممکن کلاهبرداری ها را به حداقل خود برسانید؛ اگر اطلاعات و شناخت کافی در این موضوع و در رابطه با مبایعه نامه ندارید و قصد شرکت در فعل خرید و فروش در سر دارید، مطالعه این مقاله از شهرهای جدید برای افرادی نظیر شما به شدت کارآمد خواهد بود؛ پس در ادامه همراه ما باشید.
بسیاری از افراد از روی نا آگاهی قولنامه و مبایعه نامه را برابر می دانند و فکر می کنند کلمات و قوانین موجود در آن ها عیناً می توانند جایگزین هم شوند. باید بدانید که این دو عنوان تفاوت های زیادی با هم دارند. مبایعه نامه و قولنامه هر یک از اعتبار های متفاوتی برخوردارند. معمولاً جهت خرید یک ملک توافقاتی بین طرفین معامله صورت می گیرد و تا هنگام فراهم آمدن پول خریدار و شرایط فروشنده، اندکی زمان لازم است. در این دوره زمانی تا رسمی شدن قرارداد اگر خریدار یا فروشنده از معامله انصراف دهند، طرف مقابل اجازه درخواست خسارت خواهد داشت؛ اما به شرطی که چنین شرطی در مبایعه نامه ذکر شده و هر دو امضا کرده باشند. یا مثال دقیق تر این که خانه ای هنوز کاملاً ساخته نشده یا خانه هایی در سطوح خارج از شهر و به صورت پیش فروش به خریدار تعلق گیرد. از آن جایی که این خانه ها سند و پایان کار ندارند، امضای نامه قولنامه برای آن ها ممکن نیست. در چنین شرایطی خریدار و فروشنده می توانند به جای قولنامه در مبایعه نامه املاک شرایط پیش فروش را مکتوب نمایند.
گاهی افراد در تمایز مبایعه نامه با سند دچار مشکل می شوند. ازاین‌رو لازم است برای آشنایی بیشتر و شناخت تفاوت های موجود میان این دو موضوع، به مطالب پیش رو توجه نمایید. مبایعه نامه سندی عادی بوده که به واسطه آن خریدار و فروشنده در رابطه با مال یا ملک مورد معامله با هم به توافق می رسند. در ادامه فرآیند، طرفین زمان و مکان تحویل مال، مبلغ دریافتی و نحوه تحویل آن را در مبایعه نامه ذکر می کنند. درحالیکه سند رسمی حتماً باید به دست مأموران رسمی تنظیم شود. به عنوان مثال شناسنامه به عنوان سند رسمی شناخته می گردد که در دفترخانه املاک و اسناد تنظیم شده باشد. پس می توان نتیجه گرفته اسنادی که در دفترخانه توسط مأموران و در حضور شاهدان تنظیم می گردد، با عنوان سند رسمی در نظر گرفته خواهد شد. یکی از تفاوت های بارز میان سند رسمی با عادی یا همان مبایعه نامه این است که سند رسمی در مقابل تمامی افراد قابل استناد می‌باشد اما سند عادی فقط بین افرادی که این قرارداد را منعقد کرده اند، به رسمیت شناخته می‌شود.
مبایعه نامه یا قولنامه شامل بخش های گوناگونی است که آشنایی با هر یک کمکی بزرگ برای طرفین قرارداد است تا با آگاهی بیشتر وارد فرآیند خرید و فروش شده و در آینده به ضرر و پشیمانی دچار نگردند. در کل موضوع مبایعه نامه در راستای خرید و فروش املاک به کار برده می‌شود اما نمی توان گفت تنها به ملک مرتبط است زیرا می توان هر مال قابل مبادله ای را با کمک آن معامله کرد.
همان گونه که می‌دانید مبایعه نامه شبیه به هر قرارداد رسمی دیگری، باید مکتوب شود. بعد از توافق طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده، جهت خرید و فروش املاک سندی با عنوان مبایعه نامه یا بیع نامه می نویسند.
در این مسیر نکاتی وجود دارد که رعایت آن ها از بروز مشکلات جدی جلوگیری می کند؛ توصیه شده پیش از تنظیم نمودن سند رسمی، توافق های لازم میان خریدار و فروشنده صورت گیرد. به عنوان مثال رایج است که فروشنده پیش از خرید و انتقال سند، بخش زیادی از مبلغ اخذ شده را از خریدار دریافت کند؛ سپس باقی مانده آن را به صورت چک معتبر و قابل اعتماد درخواست نماید. اگر پیش از تنظیم سند رسمی، چنین توافقاتی به نحو احسن برقرار نشود و فروشنده بخش عمده‌ای از مبلغ را از خریدار نگیرد، امکان دارد مشکلاتی بعد از به نام زدن ملک و انتقال سند به وجود آید؛ پس تمام آگاهی و دقت خود را جمع کنید که با چنین وضعیت روبرو نشوید، زیرا در نهایت کاری جز حسرت پشیمانی نخواهید داشت. ناگفته نماند که طرفین می توانند شرایطی خاص جهت نوشتن مبایعه نامه ذکر کنند. مثلاً اگر خریدار چک های خود را پرداخت نکند، فروشنده دیگر تعهدی برای خرید نداشته و معامله به صورت خودکار و بدن هیچ اقدامی فسخ خواهد شد. جهت آسودگی خاطر و اطمینان یافتن از این اقدام، پیشنهاد می کنم مشخصات چک و یا سفته را تماماً در متن مبایعه نامه بیاورید.
در یک معامله تبعاتی برای خریدار وجود دارد همان طور که می تواند برای فروشنده بی دقت مشکل ساز گردد. ازاین‌رو به خریدار معامله توصیه می‌شود برای ورود به فرآیند و خرید املاک و پیش از هر اقدامی، از فروشنده تقاضای ضمانت کند؛ چنین ضمانتی برای خرید ملک یا هر دارایی دیگری به عنوان یک تعهد به رسمیت شناخته خواهد شد. در غیر این صورت ممکن است فروشنده ملک قول فروش را به شما دهد در عین حال همین موارد و گفته ها را با شخصی دیگر در میان گذارد. پس خریدار اجازه دارد مواردی از این نظیر را در مبایعه نامه ذکر کند.
موضوع حائز اهمیت دیگری که در رابطه با مبایعه نامه باید به آن پرداخت زمان حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم رسمی سند است. در ادامه جهت حاضر نشدن فروشنده یا انصراف آن از فروش، ملزم است مبلغی به عنوان خسارت بپردازد تا بتوان مبایعه نامه املاک را ابطال نمود. در صورتی هم که توافقات میان فروشنده و خریدار به بهترین شکل ممکن صورت گرفت و تاریخ مشخصی برای عقد قرارداد تعیین شد، طرفین باید تا رسیدن آن روز در انتظار دفترخانه بمانند؛ زیرا تا این زمان همه توافقات بین خریدار و فروشنده صورت گرفته و معامله هنوز تمام نشده است. هنگامی می توان برای اخذ خسارت اقدام نمود که اولاً شرایط خسارت در مبایعه نامه ذکر شده باشد و هم فروشنده در روز تعیین شده در دفترخانه یا محل مورد نظر حاضر نشود.
گفته شده خریدار قادر است شرط دیگری هم در مبایعه نامه املاک خود مکتوب کند؛ شرط به این شرح است که وقتی خریدار پی برد ملک یا دارایی مورد نظر که برای خرید آن با فروشنده به توافق رسیده به فروشنده متعلق نباشد، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
بیشتر بدانید:
تفاوت‌های حق کسب و پیشه و سرقفلی
امور ملكی که اداره ثبت اسناد و املاک انجام می دهد
بر اساس اعتبار مبایعه نامه دو نوع عادی و رسمی نوشته می‌شود. پیش از این هم گفته شد، مبایعه نامه‌های نوشته شده میان خریدار و فروشنده در دسته مبایعه نامه املاک عادی قرار می گیرند. مبایعه نامه ای که در دفاتر اسناد رسمی، اداره های ثبت اسناد توسط مأموران دولت یا رأی دادگاه تنظیم می شوند، مجموعه ای از مبایعه نامه های رسمی اند.
یکی از مهم ترین بخش های مبایعه نامه قسمت اول و بالای صفحه است که باید مشخصات شخصی خریدار و فروشنده در آن ذکر گردد. برای پر کردن این بخش به دقت بالا، مطالعه کارت ملی و شناسنامه طرفین قرارداد نیاز دارید. برای ممانعت از بروز مشکل، اطلاعات وارد شده را چندین بار بررسی کنید.
بند بعدی مربوط به موضوع قرارداد است. کاربری ملک، متراژ ملک، مشخصات ثبتی پلاک، نوع اسکلت ساختمان، سال ساخت ملک، سیستم گرمایشی و سرمایشی، میزان سهم خرید شده از ملک، تعداد کل واحدهای ساختمان و مشخصات سند را باید به طور واضح در این قسمت وارد کنید. فراموش نکنید در این مرحله، آدرس دقیق ملک مورد معامله نظیر پلاک، طبقه و واحد را بررسی نمایید. توجه به کد رهگیری مهم ترین اقدام شما در این مرحله خواهد بود. برای دریافت آن از مالک و فروشنده درخواست کنید.
در بند بعدی، باید مبلغ و نحوه پرداخت آن به دست خریدار ذکر شود و پیش از امضای مبایعه نامه طرفین بر سر قیمت نهایی به توافق کامل رسیده باشند؛ بنابراین میزان مبلغ پرداختی و نوع پرداخت را حتماً در مبایعه نامه املاک خود بنویسید. ممکن است خریدار کل مبلغ تعیین شده را در قالب چند چک به فروشنده دهد.
در صورتی که قرارداد به شکل کاربنی باشد، باید امضا روی هر سه نسخه قرارداد اصل باشد و هر نسخه کاملاً مجزا به دست افراد مرتبط، امضا شود؛ بنابراین اگر قرارداد شامل چند نسخه بود همه برگ ها را امضا کرده و تنها به امضای برگه آخر کفایت نکنید. البته اگر مبایعه نامه املاک از قبل در سامانه کد رهگیری املاک به ثبت رسیده باشد، دیگر نیازی به امضای تمامی صفحات نیست. فراموش نکنید همه امضاها باید در حضور دیگران انجام شود، در غیر این صورت هیچ ارزشی نخواهند داشت؛ حتماً علاوه بر امضا اثر انگشت خود را در اسناد ثبت کنید. توصیه ما به شما این است که پس از امضای قرارداد، نسخه متعلق به خود را از مشاور املاک گرفته و هرگز هر سه نسخه را در اختیار مشاور قرار ندهید.
بعد از امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند رسمی، بهتر است اصل سند به عنوان امانت نزد مشاور املاک باشد تا هر احتمال سوء استفاده از سمت مالک به حداقل خود رسد. در مقابل مشاور املاک به ازای نگهداری سند ملزم به ارائه رسید می‌باشد. علاوه بر این لازم است طرفین از مدرک شناسایی و اسناد ملک کپی تهیه و به یکدیگر ارائه دهند. اگر چک به دست شخصی جز خریدار صادر می گردد، پشت همان چک باید به امضای خریدار رسد در صورتی که شخص غیر مالک، از حق انتفاع رقبی یا عمری نسبت به ملک مورد معامله برخوردار است، باید به منظور تأیید انتقال حقوق خود به خریدار، قرارداد را امضا کند.
در نهایت اگر فروشنده سواد کافی ندارد می تواند از نزدیکان خود برای امضای قرارداد تقاضای کمک کند تا از ادعاهای احتمالی در آینده جلوگیری شود.
بر اساس گزارش های صورت گرفته در حال حاضر مبایعه نامه‌ها بر روی فرم های چاپی از قبل تعیین شده در مراکزی نظیر آژانس ها، بنگاه های خرید و فروش املاک نگارش و تنظیم می شوند؛ ازاین‌رو طرفین قرارداد اجازه تغییر اساسی در متن مبایعه را ندارند. البته ناگفته نماند که علاوه بر موارد موجود در مبایعه، می توان در بخش توضیحات مبایعه نامه املاک متن دلخواه خود را وارد کنند. در صورتی هم که یکی از دو طرف یعنی خریدار یا فروشنده با بند هایی از مبایعه نامه از پیش تعیین شده، مخالف باشد، حذف قید مذکور در بخش توضیحات امکان پذیر است. از همراهی شما تا این لحظه متشکر هستیم؛ امیدواریم مطالعه این مقاله از سایت شهرهای جدید شما را به شناخت کافی از مبایعه نامه املاک و نحوه تنظیم آن رسانده باشد. ما با نهایت تلاش خود تمام پیش زمینه‌هایی مورد نیاز برای استفاده از مبایعه نامه را آورده ایم تا با آگاهی بیشتر به استقبال خرید و فروش مطمئن روید.
کدام یک از شما تا به حال برای معامله های خود از مبایعه نامه کمک گرفته است؟
به مقاله مبایعه نامه املاک چیست؟ چه امتیازی می دهید
۵
۴
۳
۲
۱
