عمر مفید ساختمان و نحوه محاسبه آن

امروزه اغلب سازندگان ساختمانی به دلیل رشد روزافزون جمعیت، تورم و سرعت بالای ساخت و ساز دیگر توجه چندانی به عمر مفید یک ساختمان نداشته و در پی راهی هستند که بتوانند قیمت تمام شده ساختمان را کاهش داده و سود خود را بیشتر کنند، عدم رعایت نکات فنی، استفاده از مصالح نا مرغوب کاهش عمر مفید خانه و ساختمان را در پی دارد از این رو لازم است که افراد در هنگام خرید ساختمان علاوه بر زیبایی، محله، امکانات به عمر مفید آن و مصالح به ‌کار رفته در داخل ساختمان توجه کنند. اگر می خواهید در مورد عمر مفید ساختمان و نحوه محاسبه آن اطلاعاتی کسب کنید و با عوامل مؤثر بر روی آن آشنا شوید در ادامه مقاله  شهرهای جدید با ما همراه باشید.

عمر مفید خانه یا ساختمان چیست؟

هنگامی که یک ساختمان ساخته می شود به مرور زمان بر اثر عوامل محیطی و ساختاری از ویژگی های مفید آن کاسته شده و به مرور زمان عمر مفید خانه یا ساختمان تمام می شود، به عبارت دیگر و به صورت ساده می توان عمر مفید ساختمان را این گونه بیان نمود، به تعداد سال هایی که یک ساختمان از نظر ظاهری، ایمنی و استحکام دوام می آورد عمر مفید خانه یا ساختمان گفته می شود.

عمر مفید خانه یا ساختمان در ایران 30 سال تخمین زده شده که این میزان پایین تر از سطح استاندارد جهانی است، باید به شما بگوییم کاهش عمر مفید یک ساختمان علاوه بر این که می تواند خسارت های مالی و جانی به افراد وارد کند می تواند در هنگام خرید ملک، دریافت تسهیلات بانکی شخص را دچار محدودیت نماید که این امر برای افراد خریدار ناخوشایند است.

نحوه محاسبه عمر مفید ساختمان:

عمر مفید یک ساختمان بر اساس قوانین و مقررات ایران و طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، که به صورت گسترده به بهره برداری و نگهداری از ساختمان پرداخته است و همچنین با استناد به ضوابط آیین نامه 2800 طراحی و ساخت مورد ارزیابی و بررسی قرار می گیرد.

همچنین می توان گفت که عمر مفید ساختمان از ارکان اصلی در قیمت گذاری یک ملک به حساب می آید که از این رو ساختمان های نوساز از قیمت بالاتری نسبت به ساختمان های قدیمی که پا به دهه اول سن خود گذاشته اند برخودار هستند، که در ایران عمر مفید ساختمان 30 سال است و اگر ساختمانی بیش از این مدت سن کند جز ساختمان های کلنگی محاسبه می شود. در این قسمت قصد  داریم به شما بگوییم که در هنگام خرید ساختمان چگونه می توانید عمر و یا سن ساختمان را محاسبه کنید.

سن ساختمان بر اساس سه شاخص مختلف مورد بررسی قرار می گیرد که این سه شاخص عبارت‌اند از:

• سن واقعی ساختمان
• سن بهره برداری از ساختمان
• سن سندی ساختمان

سن واقعی ساختمان:

از نظر مهندسین عمران و کارشناسان حوزه عمرانی سن ساختمان از همان ابتدای شروع پروژه محاسبه می شود در واقع می توان گفت که تاریخ اخذ مجوز و شروع فعالیت های اجرایی فنداسیون را بنای عمر مفید ساختمان قرار می دهند.

 به عبارتی دیگر استفاده از اولین مصالح و پی ریزی را تاریخ عمر مفید یک ساختمان در نظر می گیرند به یک بیان ساده می توان گفت که اولین پی‌ریزی و یا استفاده از مصالح در ساخت را می توان تاریخ تولد ساختمان به حساب آورد.

به این نکته مهم‌ نیز توجه داشته باشید که اگر برای خرید یک ملک به تسهیلات بانکی نیاز دارید، بانک ها و کلیه مؤسسات مالی برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سن واقعی بنا توجه می کنند و ساختمان هایی که دارای سن 20 سال به بالا هستند، تسهیلات خرید به آن ها تعلق نخواهد گرفت، پس در هنگام خرید یک ملک اگر قصد دریافت وام را دارید به این نکته مهم توجه داشته باشید.

سن بهره برداری:

پس از آن که ساختمان به اتمام‌ رسید و تمام‌ انشعابات آن نصب شد، حال ساختمان آماده سکونت و بهره برداری است، که این زمان را سن بهره برداری ساختمان می گویند. به صورت معمولی سن بهره برداری ساختمان بر اساس زمان نصب کنتور آب و برق بیان می شود.

سن سندی ساختمان:

سن سندی ساختمان از دیدگاه اداره ثبت، مستندات مکتوب ساختمان که شامل پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعیت ملک است سن ساختمان شناخته می شود که به آن سن سندی ساختمان می گویند.

 بررسی عوامل تأثیر گذار بر عمر مفید  یک ساختمان:

عوامل متعددی زیادی بر عمر مفید ساختمان تأثیر گذار هستند ولی اگر بخواهیم به صورت کلی عوامل تأثیرگذار بر عمر مفید ساختمان را توضیح بدهیم، می توان این عوامل را به دو دسته کلی تقسیم بندی کرد، عوامل طبیعی مؤثر بر روی عمر مفید خانه و عوامل اجرایی مؤثر بر روی عمر مفید خانه از دو دسته عواملی هستند که بر عمر مفید یک ساختمان تأثیر می گذارند.

عوامل طبیعی مؤثر بر روی عمر مفید خانه:

• رطوبت

رطوبت یکی از عوامل طبیعی است که به صورت های مختلف به ساختمان نفوذ می کند و بر روی آن اثرات منفی می گذارد. به طور مثال آب های زیرزمینی و بارش باران از جمله عواملی هستند که سبب نفوذ نم به ساختمان شده و در طول زمان اثرات منفی بر روی ساختمان‌ می گذارد. به خاطر داشته باشید که اگر شما در شهرهای شمالی زندگی می کنید باید بدانید که چون میزان رطوبت محیط این شهرها نسبت به شهرهای دیگر بیشتر است استفاده از آجر در ساختمان سازی تأثیر پذیری از رطوبت را دو چندان می کند.

• اقلیم منطقه

از عواملی که کارشناسان عمران و ساختمان در هنگام طراحی و ساخت و اجرای یک پروژه باید به آن توجه داشته باشند ضریب انبساط یک ساختمان است. به این صورت که در بعضی از شهر های کشور به دلیل میزان حرارت بالا در روز که باعث انبساط و سرمای هوا در شب که باعث انقباض سازه و مصالح به کار رفته در ساختمان می شود. بروز این انبساط و انقباض ها روزانه سبب ایجاد ترک هایی در ظاهر و باطن ساختمان شده و در نهایت از طول عمر مفید ساختمان می کاهد.

عوامل اجرایی مؤثر بر عمر مفید ساختمان:

این خطاها در زمان اجرای پروژه رخ می دهند و بر روی عمر مفید ساختمان در آینده تأثیر می گذارند:

• خطاهای طراحی

این خطا شامل اشتباهاتی است که در تهیه نقشه و یا عدم آنالیز دقیق طراحی و ارزیابی نادرست عوامل جوی اتفاق می افتد.

• خطاهای نظارتی

این خطا نیز شامل انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات مورد نیاز ساختمان، استفاده از نظرات غیر کارشناسی افرادی که در پروژه حضور دارند، عدم توجه به کنترل کردن کیفیت، استفاده از مصالح ارزان بی کیفیت در ساختمان سازی و ... اتفاق می افتد.

• عدم صحیح بهره‌برداری و نگهداری از ساختمان

به عنوان مثال تبدیل واحد مسکونی به ملک تجاری، سهل انگاری در عیوب و نارسایی های کوچک ساختمان و استفاده از نیروهای غیر متخصص می تواند یکی دیگر از عواملی باشد که سبب کاهش عمر مفید ساختمان می شود.

عوامل طبیعی و ساختاری بسیاری وجود دارند که بر روی عمر مفید خانه و یا ساختمان تأثیر می گذارند و عدم توجه به این عوامل می تواند عمر ساختمان را کاهش بدهد، عمر مفید خانه ها و ساختمان ها در ایران 30 ساله است که این مورد پایین تر از استاندارد جهانی است، زیرا در برخی کشورهای دیگر عمر مفید ساختمان به 100 سال نیز می رسد.

بنابر این توصیه ما به شما در هنگام خرید ملک توجه به سن بنا و عمر مفید آن است، توجه به این مورد می تواند به شما هم در انتخاب یک ساختمان ایده‌آل و هم خرید به قیمت خوب کمک فراوانی بکند.