طی صد سال اخیر با تصویب قوانینی در مراجع قانونی کشور کلیه امور ملکی و اسناد مربوط به حق مالکیت و انتقال آن ها از شخصی به شخص دیگر در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود تا یکی از عوامل مهم درگیری و نزاع و همچنین اختلافات اجتماعی در گذشته های دور پایان یابد. در گذشته برای انتقال انواع دارایی ها فقط به یک دست نوشته اکتفا می گردید. این عامل به دلیل فراهم بودن شرایط سوء استفاده طرفین و خیانت در حق دیگری می توانست در آینده محل اختلاف و درگیری بین افراد جامعه شده و به طبع اختلافات مذکور نیز باعث برهم خوردن نظم و امنیت اجتماعی و اقتصادی کل جامعه می گردید. البته هنوز هم در مراودات ملکی و اقتصادی از دست نوشته استفاده می شود که آن را به دلیل داشتن مهر انواع بنگاه های ملکی و تجاری توجیح می کنند که هنوز هم محل اختلاف برای اشخاص و محاکم عمومی و قضایی می باشد.
در این مقاله از شهرهای جدید به بررسی این موضوع می پردازیم.
بعد از مشروطیت و شکل گیری نهادهای قانونی برای حفاظت از حقوق اجتماعی شهروندان در مقابل یکدیگر به مرور ایجاد سازمان ها و نهادهایی که بتوانند برای منظم و مرتب کردن روال قانونی انجام وظیفه کنند در دستور کار قرار گرفت. چون در گذشته های دور امور مربوط به انتقال اموال و انواع دارایی ها با استناد به صحبت، حرف و شاهدان اقامه دعوا می شد که به مرور به دست نوشته تبدیل شد و این کار به دلیل نداشتن مرجعی برای ثبت می توانست محلی برای ایجاد مناقشه بین افراد باشد.
زیرا در صورت نا اهل بودن یکی از افراد طرف معامله و نوشتن دست خط های مشابه و انتقال یک ملک یا دارایی به اشخاص دیگر بدون اطلاع داشتن خریداران قبلی می توانست محل مناقشه و در گیری شود. با توجه به این مشکلات نخستین قانون ثبت اسناد در بیستم اردیبهشت 1290 خورشیدی در 143 ماده به تصویب مجلس شورای ملی رسید و بر اساس این قانون، دایره ثبت اسناد در وزارت عدليه (دادگستری) تأسیس شد که بعدها به اداره کل و سپس سازمان ارتقا یافت. باز هم با وجود همه کارهایی که انجام شد روال تنظیم دستی و غیر ثبتی املاک و اسناد ادامه پیدا کرده و مشکلات باقی بود تا اینکه با توجه به برطرف نشدن مشکلات مرتبط در سال 1310 در زمان رضاخان میر پنج برای برطرف کردن مشکلات قوانین و ضوابط محکم تری وضع گردیده و بکار گرفته شد.
متاسفانه تلاش های رضا خان باز هم به دلیل خلاء های قانونی در بیشتر ارکان اداری کشور نتوانست گره این مشکل را باز کند. به نحوی که مشکلات مرتبط به ثبت اسناد، تا به امروز ادامه یافته است.
امروزه مسائل مرتبط با معاملات ملکی با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هست و این سازمان یکی از سازمان های تحت نظارت قوه قضائیه می باشد.
رئیس این سازمان را قاضی القضات یا رئیس قوه قضائیه مشخص می کند، که این شخص یکی از معاونان رئیس قوه قضائیه محسوب می شود. حوزه ستادی و اجرایی این سازمان متشکل از چهار معاونت و تعدادی اداره کل می باشد. بطور کلی حوزه کاری و ارباب رجوع این سازمان در دو معاونت اسناد و املاک خلاصه می شود. امروزه دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر ثبت اسناد و املاک زیر مجموعه این سازمان می باشند.
سازمان اسناد و املاک کشور بر اساس وظایف و چهارچوب قانونی که به وسیله مراجع قانون گذاری کشور برای آن تعیین شده است وظیفه انجام ثبت و مدیریت امور مربوط به اسناد و املاک کشور را به عهده دارد، تا با انجام این امور و نظارت بر روال قانونی آنها مانع از مشکلات و مناقشات اجتماعی در جامعه شود. عمده امور و سر فصل هایی که تحت نظارت این سازمان بوده و دارای جزئیات و زیر مجموعه های زیادی هستند را می توان به شکل زیر بیان کرد:
اسناد و مدارکی که در حقیقت به نوعی به عنوان شناسنامه و سندی در تأیید وجود یک ملک بوده که صاحب یا صاحبان قبلی طبق روال مشخص و قانونی نسبت به انتقال آن به اشخاص دیگر اقدام نموده اند و شخص دارنده با استناد به این سند می تواند مالکیت خود را اثبات کرده و برای فروش یا استفاده از منافع اقتصادی این ملک در مرحله حیض انتفاع قرار گیرد و کسی نمی تواند بدون انجام روال قانونی نسبت به ملک مربوطه ادعایی داشته باشد.
سازمان اسناد با انجام ثبت قانونی این امور به عنوان یک مرجع قانونی باعث روان شدن امور ملکی کشور شده و به اختلافات ملکی حتی المقدور پایان می دهد.
تعویض اسناد مالکیت که به دلائل مختلف از انتفاع ساقط گردیده است مانند؛ ریختن جوهر روی مندرجات سند، آب ریختگی روی سند و..
همانطور که ملاحظه می فرمایید، یکی دیگر از کارهایی که جزء وظایف سازمان اسناد و املاک کشور می باشد، تعیین تکلیف و رسیدگی امور مربوط به اسنادی است که به دلایل مختلف مخدوش شده اند و به صورت روشن نمی توان به آنها استناد کرد و نمی شود وضعیت سند و مالک یا مالکان و شرایط مندرج در سند را مورد استناد قرار داد.
در صورت جزیی بودن مشکل به استناد به قرائن و شواهد نسبت به اصلاح آن اقدام می شود. در صورت بالا بودن درجه ایراد و خدشه در کار و نبودن اسناد و مدارک اصلی که با نام مادر سند شناخته می شوند طبق موازین مشخص، سند به قوه قضاییه ارسال می شود تا با دستور قاضی نسبت به اصلاح و درست شدن سند اقدام شود.
بیشتر بدانید:
یکی دیگر از کارهای سازمان اسناد و املاک کشور اصلاح و بروز کردن اسناد و مدارک می باشد که به دلیل سابقه طولانی تر یا تعداد زیاد انجام امور نقل و انتقال و یا گیر و گرفت های قانونی و پر شدن ستون های تعبیه شده در آن ها دیگر امکانی برای ثبت جزئیات و مراحل ثبت بر روی این اسناد وجود ندارد. در صورت نوشتن این امور به صورت اوراق الحاقی بدون اجازه و ثبت قانونی ممکن است در آینده باعث مشکلات و معضلات غیر قابل حلی شود که درست کردن آنها بسیار سخت، دشوار و زمان بر باشد.
گاهی اوقات در گذشته به دلایل مختلف یک ملک به کرات و زیاد مورد معامله قرار می گرفته و تمام سطح قابل نوشتن سند برای استناد، و موجود بودن وضعیت انتقال در دست مالک برای راحتی کار و مورد استناد قرار گرفتن بدون مراجعه به اداره ثبت و بصورت متمم الصاقی انجام می شده است.
طبق مفاد ماده 45 در مواردی که در اثر تعریض گذر، متراژ ملک تغییر می یابد، متراژ مندرج در سند نیز می بایستی تغییر یابد. این ماده قانونی ناظر بر مطلب فوق می باشد.
در این حالت به هر دلیلی که متراژ ثبتی موجود در سند دچار مشکل شود. بدین شکل که متراژ زمین موجود با اندازه و اطلاعات ثبتی مندرج در سند همخوانی نداشته باشد که ممکن است این امر به دلیل تعریض معابر شهری یا دلایل دیگر باشد.
به همین منظور با مراجعه صاحب سند به اداره ثبت و طی مراحل قانونی اصلاحات انجام گرفته با درج دلایل آن و اسناد به ماده 45 قوانین ملکی و درج در سند جدید نسبت به دفع مشکل اقدام می شود.
در مواردیکه ملک مجاور به دلیل طرح های شهری تبدیل به گذر می گردد، مندرجات حدود اربعه می بایستی تغییر یابد.
در اسناد ملکی معمولاً حدود، اندازه جاهای مختلف ملک با توجه به شرایط املاک مجاور و تقسیمات شهری و روستایی در سند مشخص می شود و هرگاه این حدود چهارگانه اصلی بالا، پایین، چپ و راست بنا بر هر دلیلی تغییر کند و باعث ایجاد اختلاف در واقعیت و موارد مندرج در سند شود، برای اصلاح و درست شدن موارد اربعه یا چهارگانه با مراجعه به اداره ثبت و درخواست بررسی مجدد طبق یک روال و روند مشخص نسبت به اصلاح و به روز کردن جهات چهارگانه ملک و درج آن در سند و نوشتن و ثبت دلایل این تغییر نسبت به اصلاح آن اقدام می شود.
طبق مفاد قانون مذکور در موارد بخصوصی، سند مالکیت رسمی برای مبایعه نامه های قبل از سال 1370 خورشیدی صادر می گردد. بدیهی است برای اعمال این قانون شرایط ویژه و مختلفی می بایستی رعایت گردد.
در این حالت به دلایل و مشکلات مختلف و برای برطرف کردن این مشکلات بر اساس قوانین و روالی که وضع شده است. دارندگان انواع مبایعه نامه و اسناد غیر محضری با مراجعه به ادارات ثبت و ارائه درخواست و طی کردن مراحل قانونی در صورت نداشتن متعارض شخصی و مشکلات حقوقی می توانند نسبت به دریافت سند مالکیت ثبتی اقدام کنند.
افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنها از ملک مشاع. یعنی وقتی مالکیت یک مال غیر منقول به صورت مشترک برای چند نفر باشد و هیچکدام از آن ها نتوانند به تنهایی نسبت به فروش و با انتقال آن اقدام کنند یا به صورت قانونی افراز نامه برای خود دریافت کنند. بنابراین باید همه شرکاء با رضایت به صورت همزمان نسبت به انتقال آن اقدام کنند و اگر این رضایت کلی حاصل نشود یک نفر یا هر چند نفر که نتوانند رضایت دیگر شرکاء را نسبت به انتقال ملک جلب کنند باید با مراجعه به اداره ثبت و قوه قضائیه در صورت امکان در خواست انجام افراز ملک بدهند. در صورت تأیید و انجام امور مربوطه اداره ثبت اسناد و املاک برای آن ها افراز نامه ملک صادر کند.
این کار در گذشته به دلیل نبودن سیستم های ثبت و بایگانی الکترونیکی امروزی انجام می شده که شاید دلیل این کار آن بوده که کسی نتواند سند را به راحتی جعل کند و به نوعی برای اعتبار و پشتوانه داشتن سند بندهای اتصال آن را با فلز پلمپ می کردند که در اصطلاح عامیانه به آن ها سند منگوله دار می گفتند. شاید با پیشرفت هایی که امروزه در روال ثبت قانونی اسناد و مدارک انجام گرفته است این کار مثل گذشته اعتبار نداشته و تقریباً در حال منسوخ شدن هست.
امروزه با پیشرفت جوامع بشری و ایجاد نیازهای جدید بشر کاربری های مختلفی برای املاک مختلف در نظر گرفته شده است که برای جلوگیری از قانون گریزی و هرج و مرج برای هر ملکی کاربری خاص و به طبع سندی در آن چارچوب صادر می شود.
یکی از کارهای مهم اداره ثبت اسناد رفع مشکلات بوجود آمده پس از مرگ صاحبان سند می باشد.
امروزه وارث متوفی با مراجعه به مراجع قانونی ذی صلاح و طی مراحل مندرج در قانون نسبت به تودیع قانونی حق خود اقدام می کنند که پس از گرفتن تصمیمات مقتضی به وسیله مراجع قانونی و ارسال به سازمان ثبت اسناد، این مرجع نسبت به صدور اسناد ملکی با شرایط و صاحبان جدید اقدام می کند.
امروزه با توجه به گسترش زندگی آپارتمان نشینی و تراکم سازی طبق قوانین پس از اتمام کار و گرفتن پایان کار از شهرداری صاحبان این واحدها با فرستادن این اوراق و اسناد به سازمان اسناد و املاک و طی کردن مراحل قانونی نسبت به تفکیک سند اصلی ملک به تعداد واحد های ساخته شده و مورد تأیید شهرداری و کارشناسان اداره ثبت کرده و با صدور سندهای مجزا برای واحد های مذکور هر واحد به صورت سند دار به افراد خریدار واگذار می شود. صاحبان اینگونه واحد های ساختمانی شاید در ابتدا با نوشتن یک مبایعه نامه با مالک و سازندگان و درج مشخصات سند اصلی در برگ مبایعه نامه نسبت به خرید واحد ها اقدام می کنند. ولی پس از انجام پایان کار ساختمان از شهرداری و انجام امور مربوط به تفکیک واحد ها، هر واحد دارای سند مجزا می شود و پس از آن واحد ساختمانی برای نقل و انتقال قانونی مشکلی نخواهد داشت.
امروز به دلیل پیچیده شدن روابط اجتماعی، اداری و مالی نیاز به وجود چارچوب های قانونی و ثبتی مجهز و کار آمد در جوامع هر چه بیشتر احساس می شود. چون بدون وجود این اسناد و مدارک ممکن است به دلیل منافع اقتصادی بین افراد جامعه درگیری ها و مشکلاتی ایجاد شود که هم باعث برهم خوردن نظم و امنیت جامعه شود و هم امنیت افراد برای انواع فعالیت های تجاری و اقتصادی با تردید مواجه کرده و باعث بی رونقی و بی بند و باری فضای اقتصادی جامعه گردد.
نظرات خود را درباره این مقاله از شهرهای جدید با ما در میان بگذارید.
به مقاله امور ملكی که اداره ثبت اسناد و املاک انجام می دهد چه امتیازی می دهید
۵
۴
۳
۲
۱
