نکات حقوقی خرید ملک

خرید ملک شاید مهم ترین خرید در طول حیات هر فرد باشد؛ این خرید ممکن است برای استفاده باشد و یا برای سرمایه گذاری که در هر دو صورت، زمانی یک خرید درست تلقی می شود که تمام مراحل قانونی خود را طی کرده و قابلیت نقدینگی بالایی داشته باشد و به اصطلاح در هر زمان مشتری خودش را داشته باشد. برای اینکه مهم ترین خرید زندگیتان را به درستی انجام دهید باید در این زمینه اطلاعات کافی داشته باشید؛ از جمله این موارد بررسی اسناد ملک است. اسناد ملک در برگیرنده تمامی مشخصات و ابعاد ملک است، اگر فکر می کنید در این زمینه اطلاعاتتان کامل نیست، حتما از یک کارشناس و متخصص امور ملکی در خواست کنید که کمکتان کند برای مثال مواردی که در خرید ملک باید وسواس به خرج بدهید عبارتست از سند قطعی غیر منقول به صورت تک برگ و دفترچه ای، گواهی پایانکار، آخرین وضعیت ثبتی سند، وکالتنامه معتبر محضری در صورت فروش وکالتی ملک، توابع سندی ملک در صورت وجود مانند پارکینگ، انباری و ... ، مشخص بودن سهم تمامی شرکا در اسناد مشاعی، آزاد بودن سند از رهن و بازداشت و مواردی از این قبیل؛ حتما دقت کنید که اصل تمامی مدارک را ملاحظه کرده باشید و به کپی اسناد اکتفا نکنید.

سند مالکیت

انواع اسناد ملکی

نوع سند ملکی یکی از مهم ترین مواردی است که قبل از هر چیز باید به آن دقت کنید و طبق آن تصمیمات لازم را بگیرید. سند یک ملک می تواند موقوفی یا موروثی، قولنامه ای یا در رهن و توقیفی و وکالتی باشد.

اسناد موروثی یا ورثه ای

گاهی پیش می آید که قصد خرید ملکی را دارید که مالک آن متوفی شده و ملک مورد نظر به وراث وی رسیده؛ در این صورت به چند مورد باید دقت کنید:

1.     بررسی گواهی انحصار وراثت و جلب رضایت تمام وراث

2.     بررسی حساب پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث

3.     تطبیق سند ملک با مشخصات آن که برای تمامی املاک باید انجام گیرد.

اسناد موقوفی یا وقفی

وقتی صحبت از وقفی بودن ملک می شود اکثر مردم تصورشان بر این است که ملک مورد نظر کاربری عمومی مانند بیمارستان، مدرسه، حسینیه، ورزشگاه و ... دارد. در حالیکه املاک وقفی می تواند کاربری تجاری و یا حتی مسکونی هم داشته باشد. به این موضوع دقت کنید که خرید و فروش املاک وقفی از نظر قانونی جایز نیست، زیرا در این نوع اسناد عرصه به هیچ عنوان تحت مالکیت شخص یا ارگانی نبوده و در هیچ شرایطی قابلیت واگذاری ندارد و تنها منافع ملک وقفی طبق ضوابط مربوط به اموال موقوفه قابل بهره برداری است. البته ارزش اسناد اوقافی از ارزش اسناد ملکی کمتر است، زیرا در این نوع اموال، شخص حقیقی یا حقوقی صرفا مالک اعیان ملک است و نه عرصه آن.

تنها راه پی بردن به وقفی بودن ملک مورد نظر، استعلام سند ملک از سازمان اوقاف است.

سازمان اوقاف و امور خیریه

در رهن بودن سند ملک مورد نظر

معمولا در صورتی که تسهیلاتی از طرف نظام بانکی دریافت شود، سند ملکی در رهن بانک قرار می گیرد. خرید و فروش رسمی و محضری املاکی که سند آنها در رهن بانک است، ممنوعیت قانونی دارد؛ هرچند ممکن است از طریق انعقاد مبایعه نامه در بنگاه های ملکی، ملک را به شخص دیگری واگذار کرد ولی تا زمان تسویه کامل و خارج کردن سند ملکی از رهن تسهیلات دهنده که ممکن است بانک یا ارگان دیگری باشد، انتقال محضری و تغییر نام سند ممکن نخواهد بود. موضوع در رهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.

توقیفی بودن سند ملک مورد نظر

توقیف یا بازداشت اموال در شرایطی انجام می گیرد که شخص صاحب اموال اعم از منقول و غیر منقول به دلایل دادگاهی مانند مهریه، قرض، دیه و ... بدهکار باشد. معمولا توقیف بر اساس دستور دادگاه و اجرائیه اداره ثبت انجام می گیرد. فروش اموال توقیفی کاملا غیر قانونی است و در صورت انجام معامله، تا رفع کامل توقیف امکان انتقال رسمی و حتی عادی سند به نام خریدار ممکن نخواهد بود. تنها راه تشخیص توقیفی بودن اموال، درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد است.

نفوذ طرح های عمرانی و شهرسازی

این مورد در سند ذکر نمی شود و امکان دارد طرح شهری مربوطه حتی بعد از تنظیم سند ملک تنظیم شده باشد. برای تشخیص این موضوع باید از کارشناس مربوطه و یا از شهرداری منطقه سوال کنید. برای مثال قسمتی از املاکی که در ابتدای ورودی کوچه ها و گذرهای فرعی هستند وارد حریم راه شهری می شوند و بدین ترتیب از حریم سند مربوطه خارج می شوند؛ این موضوع می تواند در متراژ عرصه سندی ملک تاثیر بسزایی داشته باشد. به طور کلی خرید و فروش این نوع املاک منع قانونی ندارد ولی در نهایت خریدار و مالک نهایی مجبور می شود عرصه ملک را با قیمت پایین تر از ارزش واقعی آن به دولت یا شهرداری واگذار کند.

طرح های عمرانی

استعلام آخرین وضعیت ثبتی قبل از خرید ملک

قبل از خرید ملک باید به موارد ثبتی آن توجه کرد؛ برای مثال اینکه سند از نوع اوقافی است یا ملکی، سند معاف از رهن و یا توقیف دادگاه هست یا خیر، سند مشاعی است و چند مالکی و یا شش دانگ است و تک مالکی و یا فروشنده خود مالک است یا وکیل قانونی وی ، جزئیات توابع ملک مانند پارکینگ یا انباری در صورت وجود و موارد از این قبیل باید به طور دقیق و کامل در سند قید شود. استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک باید از دفاتر رسمی انجام گیرد. برای جلوگیری از هرگونه سو استفاده و عواقب احتمالی آن بهتر است قبل از امضای مبایعه نامه و انتقال پول، استعلام ثبتی سند انجام گیرد.

املاک قولنامه ای و خرید و فروش آنها

املاک قولنامه ای به مواردی اطلاق می شود که به صورت قانونی قابلیت انتقال سند در آنها وجود ندارد. معمولا در شرایطی که پایانکار ساختمان به دلایل مختلف از جمله مغایرت با نقشه ساختمان، وجود مشکل در انشعابات گاز و برق، تجاوز از حریم زمین مربوطه و ... اخذ نشده باشد و یا به دلیل بعضی از طرح های عمرانی و شهری و سایر دلایل خرید و فروش ملک به صورت قولنامه ای و البته به قیمتی کمتر از قیمت واقعی انجام می گیرد. در معاملات املاک قولنامه ای، فروشنده موظف است کلیه مبایعه نامه های قبلی اشخاصی که قبلا ملک را خرید و فروش کرده اند ارائه دهد و شماره پلاک اصلی در قرارداد درج شود.

برای اطلاع از قولنامه ای بودن ملک باید به شهرداری منطقه مزبور جهت استعلام مراجعه کرد.

قولنامه رسمی

جواز و پایانکار ساختمان

پایانکار ساختمان گواهی است که پس از اتمام احداث ساختمان و بررسی بازرس فنی شهرداری صادر می شود. طبق این گواهی، مشخص می شود که احداث بنای مورد نظر طبق مصوبه شهرداری بوده و از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی مورد تایید می باشد. اهمیت پایانکار ساختمان به اندازه ای است که در صورت نبودن آن، امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک و صدور سند مالکیت جداگانه برای واحدهای احداث شده وجود نخواهد داشت.

در بسیاری از موارد، استعلام جواز، نوع کاربری و پایانکار ساختمانی به منظور آگاه شدن از اطلاعاتی مانند تاریخ صدور پایانکار، مساحت و تعداد طبقات مجاز و ... ضروری است.

به این مسئله توجه کنید که خرید املاکی که مدتی از اتمام عملیات ساختمانی آنها گذشته ولی پایانکار ندارند، به دلیل احتمال وجود تخلفات ساخت وساز و عدم مطابقت با نقشه ساختمانی ریسک بالایی دارد.

استعلام پایان کار ساختمان مورد معامله باید از سوی دفاتر اسناد رسمی و از شهرداری منطقه مربوطه صورت می گیرد.

گواهی پایان ساخت

اسناد وکالتی و معامله ملک با وکالت

در اسناد وکالتی، مالک به خریدار یا شخص مورد نظر به عنوان وکیل، وکالت بلا عزل و ثبت شده در محضر می دهد و وکیل قانونا حق و اختیار فروش یا اجاره ملک و نقل و انتقال سند را به نام خود دارد.

نکاتی که در خرید و فروش وکالتی ملک حتما باید به آن توجه کنید عبارتست از:

1.    وکالت نامه فروش یا در واقع فروش وکالتی در صورت فوت موکل (فروشنده) باطل محسوب می شود. پس اگر ملکی را به صورت وکالتی خریداری می کنید؛ هرچه سریع تر به عنوان وکیل (خریدار) نسبت به نقل و انتقال سند به نام خود و تبدیل سند وکالتی به سند قطعی اقدام نمایید.

2.    دقت کنید کسی که وکالت می دهد حتما مالک اصلی ساختمان باشد و اختیار فروش ملک را داشته باشد؛ به عبارتی سند در رهن یا توقیف و یا شخص مالک ممنوع المعامله نباشد.

3.    بهتر است جهت پیشگیری از سو استفاده های احتمالی در آینده، وکالتنامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد.

4.    به یاد داشته باشید که فروشنده با وجود تنظیم وکالتنامه محضری، باز هم اختیار این را خواهد داشت که ملک را به شخص دیگری واگذار کند. برای جلوگیری از این مسئله حتما همزمان با وکالتنامه، مبایعه نامه خرید خود را نیز تنظیم و ثبت محضری نمایید؛ در اینصورت حق فروش ملک به شخص دیگر از موکل (فروشنده) سلب می شود.

وکالتنامه

برچسب های مرتبط