راهنمای خرید خانه

خرید مسکن امروزه علاوه بر رفع نیاز اساسی بشر به سرپناه و حریم شخصی، به یک سرمایه گذاری بلند مدت با بازدهی قابل قبول تبدیل شده؛ اگر قصد خرید خانه با توجه به بودجه خود را دارید، قبل از هرچیز باید هدف خود را از خرید مشخص کنید. آیا خرید خانه برای سکونت شخصی خود و خانواده تان است و ممکن است تا چند سال به فکر فروش آن نباشید و یا اینکه قصد اجاره دادن آن به شخص دیگر و یا فروش واحد در آینده نزدیک را دارید. در هر کدام از این حالت ها باید شرایط رونق و یا رکود بازار مسکن را بررسی کنید، اگر خریدتان با هدف مصرف شخصی است در قبل از دوران رونق و در شرایط رکود مسکن وارد عمل شوید؛ زیرا دوران رکود به معنی کاهش تقاضا و به دنبال آن کاهش رشد قیمت ها در کوتاه مدت است. پس بهتر است با تمرکز و آرامش لازم و در زمان مناسب مهم ترین خرید زندگی تان را انجام دهید. ولی اگر خریدتان به منظور سرمایه گذاری است و احتمالا در مدت زمان کوتاهی قصد فروش واحد مورد نظر و یا قصد اجاره به غیر را دارید، مناسب ترین زمان خرید در پایان دوران رکود و آغاز رونق بازار مسکن است؛ به این دلیل که با افزایش تقاضا برای خرید، روند رشد قیمت با سرعت بیشتر طی می شود و دوره بازگشت سرمایه به مراتب کوتاه تر خواهد بود. برای سرمایه گذاری اولین نکته ای که باید در نظر داشته باشید پتانسیل رشد قیمت منطقه منتخب شما در آینده است. برای مثال در شهر تهران، مناطقی که از نظر حمل و نقل عمومی و دسترسی به مرکز شهر در وضعیت بهتری هستند و یا خارج از محدوده طرح ترافیک واقع شده اند، رشد قیمت بالاتری نسبت به سایر مناطق برای آنها پیش بینی می شود.

راهنمای خرید خانه

انتخاب محل مناسب برای خرید خانه

تقریبا تمام متقاضیان برای خرید خانه، بودجه محدودی دارند و سعی می کنند که با توجه به بودجه خود بهترین انتخاب ممکن را انجام دهند. مسلما منطقه ای که برای خرید خانه انتخاب می کنید از اهمیت زیادی برخوردار است، این مسئله به قدری مهم است که منطقه و زمین ملک مورد نظر درصد قابل توجهی از قیمت ملک را به خود اختصاص می دهد، هدف اصلی این است با پولی که در دست داریم بهترین منطقه را متناسب با نیازمان برای خرید خانه انتخاب کنیم. انتخاب محله مورد نظر به موارد زیادی بستگی دارد از جمله فاکتور رشد و پیشرفت منطقه در آینده، نزدیکی به محل کار شما، نزدیکی به مدارس دولتی یا غیرانتفاعی در صورتی که فردی از خانواده محصل باشد، دسترسی مناسب به مرکز شهر و خیابان ها و گذرهای اصلی، ترافیک و آلودگی صوتی کمتر، نزدیکی به مراکز تامین کننده مایحتاج روزانه مثل نانوایی، سوپرمارکت و...، دسترسی به پارک و فضای سبز و سایر امکانات رفاهی که تمام این موارد به هنگام انتخاب محل سکونت باید در نظر گرفته شود. دقت کنید که نزدیک بودن به دکل های برق فشار قوی از جنبه های منفی محل قرار گیری واحد مسکونی است. همینطور واحد مسکونی حتی الامکان بهتر است در مجاورت بیمارستان، مسجد، مراکز و ادارات دولتی، رستوران و هتل، مدارس و دانشگاه ها و مکان هایی از این قبیل به علت ازدحام اشخاص و خودروها نباشد.

تعداد واحدها و بهترین طبقه برای خرید خانه

تعداد واحدهای کل مجتمع آپارتمانی و همینطور تعداد واحدها از چند جهت حائز اهمیت است؛ اولین مسئله قدرالسهم خانه است. قدر السهم در واقع درصد سهم مالک واحد مسکونی از عرصه ملک است. بالطبع هرچه تعداد واحدها کمتر باشد سهم شما از قدر السهم بیشتر و آپارتمان شما ارزش بیشتری خواهد داشت. این یکی از دلایلی است که آپارتمان های کم واحد متقاضیان بیشتری نسبت به مجتمع های مسکونی دارند.

راهنمای خرید خانه

دلیل دیگری که آپارتمان های کم واحد طرفداران بیشتری دارند، طبیعتا خلوت بودن آنها به دلیل واحدهای کم و تعداد افراد کمتر ساکن در آن است. البته این نکته را باید در نظر گرفت که در آپارتمان های کم واحد هزینه های تعمیر و نگهداری ساختمان بین تعداد واحدهای کم تقسیم می شود و به نسبت بالاتر خواهد بود؛ البته کسانی هم به دنبال زندگی در مجتمع های پر واحد هستند که این به دلیل امنیت بالای این مجتمع ها و مدیریت قانونمندتر است. هر چند فضای سبز، سوپرمارکت و فروشگاه ها و خدمات رفاهی اختصاصی مجتمع ها و شهرک های مسکونی هم طرفداران زیادی دارد.

راهنمای خرید خانه

و اما در مورد بهترین طبقه برای خرید خانه، معمولا طبقات بالاتر برای خرید گزینه مناسب تری هستند چرا که از نظر ویو و دید اشراف بیشتری دارند و همچنین نور گیری واحدهای طبقات بالایی بهتر است و آلودگی های طبقات پایین تر در آنها کمتر است؛ البته این در شرایطی صدق می کند که مجتمع مسکونی از سیستم ایمنی آسانسور و برق اضطراری و همچنین خروجی اضطراری استاندارد برخوردار باشد.

آپارتمان هایی که تعداد واحد آنها در یک طبقه کمتر است مطلوب تر هستند و دلیل آن هم کم بودن رفت و آمدها و خلوت بودن و کاهش سر و صدا است. در آپارتمان هایی که بیشتر از یک واحد در هر طبقه وجود دارد بهتر است که تا حد امکان درب های ورودی واحدهای روبرو، دقیقا روبروی هم قرار نگیرند.

نکات قابل توجه برای خرید خانه

برای اینکه تا مدت ها از خرید خود راضی باشید بهتر است از کارشناسان امور ملکی کمک بگیرید؛ ولی اگر برایتان مقدور نبود به هنگام خریدتان نکاتی را باید در نظر بگیرید که در اینجا به چند مورد اشاره می کنیم:

1.  به موقعیت قرار گیری واحد مسکونی دقت کنید؛ خانه هایی که در مجاورت با اتوبان ها و خیابان های اصلی هستند از نظر آلودگی هوا و آلودگی صوتی مطلوب نیستند. یکسان بودن کاربری تمام واحدهای یک مجتمع نیز حائز اهمیت است، گاها مواردی با عنوان واحد مسکونی با موقعیت اداری در همسایگی شما می تواند مشکلاتی را به وجود بیاورد.

2.  به عرض کوچه و گذر آن دقت کنید، هرچه کوچه عریض تر باشد از چند لحاظ بهتر است. اول اینکه در کوچه های باریک، آپارتمان های روبرو مانع نفوذ نور آفتاب به واحدهای طبقات پایین تر می شود و مخصوصا در مناطق سردسیر به دلیل نتابیدن نور به کف کوچه، باعث دیرتر آب شدن برف ها می شود. علاوه بر آن در کوچه های با گذر کم مشکل عبور خودرو، دور زدن و هدایت خودرو به سمت پارکینگ وجود دارد که به هنگام خرید خانه باید این مسئله را در نظر گرفت.

3.  عمر بنا یکی از مهم ترین فاکتورها در تعیین قیمت آن است؛ معمولا از نوع مصالح و نمای ساختمان عمر تقریبی ساختمان قابل تخمین است ولی برای اطلاع از سن دقیق آن باید به اولین قبض برق صادره از اداره برق رجوع کنید؛ دقت داشته باشید که پایانکار ساختمان و یا مجوز ساخت هیچ کدام تعیین کننده عمر واقعی بنا نیستند و ممکن است تا سال ها بعد از ساختن بنا نسبت به گرفتن پایانکار آن اقدام نشود. این بستگی به شما دارد که با بودجه مشخص خانه نوساز با متراژ پایین تر را انتخاب کنید و یا خانه چند سال ساخت با متراژ بالاتر.

4.  مشاعات ساختمان را بررسی کنید؛ از مواردی که کمتر به آن توجه می شود کیفیت عایق کاری پشت بام است ، قبل از خرید خانه حتما به این مسئله دقت کنید که عایق کاری مناسب و استاندارد اجرا شده باشد زیرا در صورت بروز مشکل، هزینه تعمیر و نصب مجدد آن بر عهده مالکین تمام واحدها خواهد بود.

 مشاعات ساختمان

راه پله و راهروها نیز جز مشاعات ساختمان هستند که به هنگام خرید باید به عرض آنها دقت کنید. راه پله های باریک مشکلاتی در جابه جایی لوازم خانگی و سایر بارها به وجود می آورد، عرض استاندارد و مطلوب برای راه پله ها 110 سانتی متر است.

کیفیت و نحوه استفاده و نگهداری از آسانسور هم بخشی از مشاعات ساختمان است که باید به آن دقت کنید؛ استفاده نادرست و عدم سرویس و تعمیر به موقع آسانسور، خسارات جانی و مالی به همراه خواهد داشت.

5.  به اسکلت سازه و فاصله استاندارد آن با ساختمان های مجاور دقت کنید. سازه مورد نظر باید در مقابل زلزله و آتش سوزی مقاومت کافی داشته باشد و از نظر خروجی اضطراری، سیستم اطفای حریق، درزهای انقطاع و انبساط و... کاملا طبق استانداردها و مقررات ملی ساختمان باشد.

6.  انشعابات آب و گاز را بررسی کنید. لوله کشی جداگانه آب و گاز برای هر واحد از جنبه های مثبت آن ساختمان محسوب می شود. به کیفیت لوله کشی آب و گاز و فاضلاب و تهویه مطبوع آپارتمان دقت نمایید، لوله کشی گاز باید از نظر ایمنی و استانداردها کاملا تایید شده باشد. عایق کاری سرویس های بهداشتی و حمام و آشپزخانه نیز باید به درستی انجام گرفته باشد و ساکنین طبقات پایین تر مشکل رطوبت دهی از سقف را نداشته باشند. بهتر است در طراحی نقشه حمام و سرویس های بهداشتی در طبقات روی هم قرار گیرند.

7.  سیستم سرمایش و گرمایش نیز از فاکتورهای مهم هر ساختمان است. در ساختمان های نوسازتر از تکنولوژی های جدید گرمایش و سرمایش استفاده شده که این مسئله باعث رفاه حال بیشتر ساکنین خواهد بود. پنجره های دو جداره، عایق کاری حرارتی اصولی و مسدود کردن درزهای اطراف بازشوها باعث بهینه سازی و مصرف کمتر انرژی و همینطور کاهش آلودگی صوتی خواهد بود.

8.  در صورت وجود پارکینگ و انباری، مشخصات آن باید به طور کامل در سند قید شود؛ اگر پارکینگ مزاحم باشد و یا مشخصات دقیق انباری در سند قید نشود، استفاده از آنها غیر قانونی و موقت است و به هیچ وجه نباید بابت آنها هزینه اضافی پرداخت کنید.

9.  معماری داخلی و جاگذاری مناسب فضاها از ویژگی های مهم واحد مسکونی است؛ وجود پرتی ها و استفاده نامناسب از فضا در طولانی مدت برای ساکنین مشکلاتی به وجود خواهد آورد.

10.  پلان ساختمان باید دقیقا طبق پایانکار باشد، در صورت اعمال تغییرات در آن، برای نمونه تبدیل تراس به پاسیو با ساختن دیوار در اطراف آن و یا ساخت دیوارهای جدا کننده فضاها، غیر قانونی است و فروشنده باید متعهد شود که پلان را به حالت قبلی و دقیقا مطابق با نقشه های پایانکار بازگرداند.

11.  وجود تراس یا بالکن در زندگی آپارتمانی نکته مثبتی محسوب می شود و امروزه برای بسیاری از متقاضیان خرید خانه اهمیت دارد. اما تفاوت تراس و بالکن در چیست و هرکدام در زیربنای واحد ساختمانی چگونه محاسبه می شوند؟

بالکن فضای مسقف است و در ساختمان به صورت تو رفتگی ساخته می شود، بالکن ها به دو صورت هستند یا از یک طرف باز هستند و یا در کنج پلان قرار می گیرند و از دو طرف باز هستند. تراس معمولا به صورت بیرون زدگی ساخته می شود و سقف سازه ای ندارد. مساحت بالکن و تراس در صورتی که در سند واحد مسکونی  قید شوند، جز متراژ خانه محسوب می شود. اگر خانه شامل بالکنی باشد که از دو طرف بسته باشد، قیمت هر متر مربع از این بالکن معادل 2/3 قیمت هر متر مربع از واحد محاسبه می شود و در حالتی که بالکن واقع در کنج بوده و دو طرف آن باز باشد، قیمت هر مترمربع آن  به اندازه 1/2 قیمت هر مترمربع آپارتمان محاسبه می شود. در مورد تراس که در سند قید نشده باشد، قیمت آن معادل 1/3 قیمت واحد مسکونی محاسبه می شود. به این مسئله دقت کنید که ساخت تراس باید در پروانه ساختمان قید شود در غیر اینصورت تخلف محسوب می شود و یا باید جریمه آن پرداخت شود و یا حکم تخریب آن صادر می شود.

بالکن در آپارتمان

قیمت هر بالکن

قیمت هر مترمربع بالکن

12.  نور گیری واحد مورد نظر را بررسی کنید به این منظور از آپارتمان حتما در دو نوبت روز و شب بازدید داشته باشید.

 پس از تصمیم گیری به خرید ملک چه باید کرد؟

پس از بررسی موارد مذکور و به توافق رسیدن در رابطه با قیمت، اگر تصمیم بر خرید خانه داشتید باید برای بررسی سند ملک و تنظیم مبایعه نامه به مشاور املاک خود مراجعه کنید؛ مشاور املاک می بایست اسناد ملک را به طور دقیق مورد بررسی قرار دهد. سند ملک باید از حیث در رهن بودن، توقیفی بودن، ورثه‌ای یا مشاعی و یا وکالتی بودن مورد بررسی قرار گیرد. در صورت خرید خانه نوساز از سازنده ملک باید قرارداد مشارکت در ساخت ملک مزبور نیز رویت شود. 

اگر اسناد از نظر حقوقی مشکلی نداشته باشند، طرفین معامله باید برای تنظیم مبایعه نامه حاضر شوند. مدارک شناسایی مالک یا مالکین آپارتمان را بررسی کنید و در مورد نحوه پرداخت مبلغ قرارداد با طرف فروشنده با توافق شفاف برسید. 

در خرید املاک سعی کنید حتما کد رهگیری بگیرید، با گرفتن کد رهگیری می توانید مطمئن شوید که فروشنده، آپارتمان خود را به اشخاص دیگر نفروخته و جلوی کلاهبرداری های احتمالی گرفته می شود.

مرحله آخر خرید ملک، انتقال سند به نام خودتان است.

امید می رود که این مقاله قدم مفیدی برای راهنمایی خریداران خانه باشد تا با درایت هرچه بیشتر و دید بازتر اقدام به خرید مسکن نمایند.

برچسب های مرتبط