دانستنی های خرید املاک

خرید ملک همانگونه که قبلا هم اشاره شد، مهم ترین خرید هر شخص محسوب می شود. علاوه بر نکات حقوقی خرید املاک که لازمه هر معامله ای است، باید در مورد تنظیم مبایعه نامه و مراحل قبل و بعد از آن نیز اطلاعاتی داشته باشید. در این مقاله سعی بر آن داریم که مهم ترین اطلاعات لازم در این خصوص را در اختیار متقاضیان قرار دهیم.

مبایعه نامه و اجزای آن

مبایعه نامه سندی است که در آن دو طرف معامله برای خرید ملک توافق می کنند و تعهدات طرفین به طور کامل و دقیق در آن درج می شود. برای تنظیم مبایعه نامه، الزامی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیست و عمدتا توسط بنگاه معاملاتی تهیه و تنظیم می شود. مبایعه نامه و قولنامه املاک باید در سه نسخه و با دست خط یکسان تهیه گردد و نسخه اصلی آن در آژانس معاملاتی املاک به همراه کپی مدارک حداقل تا 5 سال بایگانی شود.

مبایعه نامه هایی که کد رهگیری دارند، در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت می شوند.

مبایعه نامه

مبایعه نامه

 

یک مبایعه نامه کامل از اجزای زیر تشکیل می شود:

1.     شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر

2.     مشخصات کامل طرفین و مشخصات دقیق مورد معامله اعم از آدرس دقیق، پلاک اصلی و فرعی، متراژ و مشخصات دقیق پارکینگ و انباری و ...

3.     قیمت مورد توافق طرفین (ثمن معامله) و نحوه پرداخت آن

4.     تعهدات هر دو طرف معامله و ضرر و زیان ناشی از عدم انجام تعهدات

5.     امضا و اثر انگشت فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد حضوری

6.     مهر و امضای معتبر آژانس املاک عضو اتحادیه

7.     شرایط تحویل مورد معامله توسط فروشنده و درج تاریخ دقیق دفترخانه رسمی و انتقال رسمی سند

گرفتن چک در مبایعه نامه

در بسیاری از موارد ثمن معامله (مبلغ توافقی معامله) طی چند مرحله پرداخت می شود. این مسئله موجب نگرانی طرف فروشنده می شود که آیا خریدار توانایی پرداخت تمامی اقساط مبلغ مورد نظر را خواهد داشت یا خیر. در این مورد توصیه می شود که حتی الامکان از گرفتن چک خودداری کنید مگر اینکه در متن مبایعه نامه ذکر شود که در صورت برگشت خوردن چک، معامله خود به خود فسخ می شود؛ هرچند گاها پیش می آید که در مراجع قضایی، چک صادر شده به منزله انتقال وجه است و برگشت خوردن آن مانع انجام معامله نمی شود که در اینصورت فروشنده با مشکلاتی مواجه خواهد شد.

پیش فروش و پیش خرید ملک

پیش فروش ساختمان قراردادی است که به موجب آن مالک رسمی زمین، متعهد به ساخت بنا و تحویل آن در موعد مقرر به پیش خریدار می شود. قرارداد پیش فروش باید شامل پلاک ثبتی، نشانی دقیق، تعداد اتاق، تعداد طبقه، شماره طبقه واحد مورد نظر، کاربری، مساحت عرصه، درصد اشغال، زیربنای ساختمان، مصالح به کار رفته، سیستم سرمایش و گرمایش باشد؛ همچنین مبلغ قرارداد، تعداد اقساط پرداختی، زمین تحویل و میزان ضرر و زیان بابت تاخیر طرفین باید صریح و دقیق مشخص گردد. قراردادهای پیش فروش باید رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد.

از طرفی پیش خرید ملک نیز مزایا و معایبی دارد؛ مهم ترین مزیت پیش خرید این است که طبق قرارداد، قیمت نهایی مشخص گردیده و هرگونه افزایش قیمت در مورد بهای تمام شده ساخت واحدها و سایر هزینه ها در مبلغ قرارداد تاثیری نخواهد داشت.

اما از جمله معایب پیش خرید ملک عبارتست از:

1.     امکان تحویل دیرتر از موعد از جانب سازنده به دلایل مختلف

2.     عدم اخذ مجوز و پایانکار و پرداخت خلافی ها در صورت وجود که این موارد را ناچارا خریدار متحمل خواهد گردید.

3.     امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه آن که در صورت پرداخت نکردن اقساط توسط فروشنده، خریدار باید آنها را پرداخت کند.

4.     میسر نبودن اخذ کد رهگیری در قرارداد های پیش فروش و امکان کلاهبرداری و فروش ملک به افراد مختلف از طریق تنظیم قراردادهای عادی و غیر رسمی در بنگاه های معاملاتی املاک.

5.     مغایرت مصالح و کیفیت ساخت به کار گرفته شده در ساخت بنا، با مصالح قید شده در قرارداد.

دریافت کد رهگیری و مزایای آن

با دریافت کد رهگیری مشخص می شود که آیا مورد معامله تا قبل از تنظیم مبایعه نامه در سامانه ثبت املاک و مستغلات، خرید و فروش شده است یا خیر. علاوه برآن، از کلاهبرداری های احتمالی از طریق انتقال مال غیر و جعل سند به واسطه ثبت معاملات با توجه به کد پستی و پلاک ثبتی جلوگیری می شود. همچنین اخذ کد رهگیری در قراردادهای فروش و اجاره باعث می شود که آمار معاملات در سراسر کشور واضح باشد تا نرخ و تعداد معاملات در بازه های مختلف زمانی مشخص باشد. تنظیم قرارداد با کد رهگیری از طریق آژانس های املاک عضو اتحادیه صنفی امکان پذیر است.

دریافت کد رهگیری

مراحل و هزینه های سند زدن

سند زدن ملک یعنی انتقال رسمی و قانونی سند به نام خریدار؛ در واقع سند زدن مرحله آخر معامله ملک است. بعد از تحریر مبایعه نامه و اخذ کد رهگیری، تاریخ انتقال سند در دفتر اسناد رسمی مشخص می شود. مدارک لازم جهت تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن عبارتست از:

1.     اصل و تصویر سند مالکیت

2.     اصل و تصویر مدارک شناسایی فروشنده و خریدار

3.     اصل و تصویر وکالت نامه در صورت وجود

4.     اصل و تصویر انحصار وراثت و برگه مالیات بر ارث در مورد اسناد ورثه ای

5.     اصل و تصویر گواهی پایانکار و عدم خلافی شهرداری

6.     صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد برای آپارتمان های چند واحدی

7.     گواهی آزاد بودن سند از رهن و بازداشت و قرار نگرفتن ملک در حوزه طرح های شهری که تمام موارد مذکور از طریق دفتر اسناد رسمی بررسی و گزارش می شود.

لازم است همانطور که از قوانین مبایعه نامه و انتقال سند آگاه هستید از هزینه های انتقال سند نیز مطلع باشید. به طور کلی برای برآورد هزینه سند زدن باید موارد زیر را در نظر گرفت:

1.     هزینه دارایی: 4% قیمت ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته شده است. البته قیمت هایی که دارایی بر روی ملک می گذارد چندین برابر کمتر از ارزش واقعی آن است و 4% آن مبلغ چشمگیری نخواهد بود.

2.     مبلغ بیمه: برای املاکی که جواز تجاری دارند اخذ می شود.

3.     مبلغ کمیسیون: معادل 0.5% ازارزش ملک به دفاتر معاملات املاک پرداخت می شود. البته به این مبلغ 9% ارزش افزوده نیز اضافه می شود و هزینه اخذ کد رهگیری که به طور جداگانه پرداخت می شود.

4.     استعلام هزینه خلافی، نوسازی و پسماند شهرداری که توسط فروشنده پرداخت می شود.

5.     حق تحریر در دفتر خانه اسناد رسمی که معمولا حداکثر 2 الی 3 میلیون تومان است که خریدار و فروشنده هرکدام نصف این مبلغ را پرداخت می کنند.

قدر السهم و نحوه محاسبه آن در خرید و فروش املاک

زمانی که در یک زمین مشخص (عرصه ملک)، واحدهای متعدد در طبقات مختلف احداث می شوند، به هرکدام از این واحد ها مقدار مشخصی از عرصه تعلق می گیرد که به آن قدرالسهم می گویند. با توجه به قیمت بالای زمین امروزه مسئله قدرالسهم از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ شاید به این دلیل است که آپاتمان های کم واحد و با تعداد طبقات کمتر، متقاضیان بیشتری دارند و البته در شرایط یکسان در مقایسه با مجتمع های پرواحد، گران تر نیز هستند.

نحوه محاسبه قدرالسهم

1.  اگر در یک بنا، تمامی واحدها متراژ یکسان داشته باشند، قدرالسهم هریک از واحدها برابر خواهد بود با:

مساحت عرصه تقسیم بر تعداد واحدها

2.  در صورتی که متراژ واحدها در یک بنا متفاوت باشد نحوه محاسبه قدرالسهم به این صورت خواهد بود:

فرض می کنیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع، 4 واحد آپارتمان 130 متری و 4 واحد آپارتمان 140 متری ساخته شده، قدر السهم واحدهای 130 متری برابر است با:

فرمول محاسبه آپارتمان 130 متری

و قدر السهم واحدهای 140 متری برابر است با:

فرمول محاسبه آپارتمان 140 متری

آپارتمان

 

برچسب های مرتبط