در حال حاضر اصول و قوانین مربوط به بازسازی خانه نسبت به گذشته دستخوش تغیر و تحولاتی شده است، در صورت نداشتن اطلاعات کافی و دقیق در این رابطه می تواند در آینده برای افراد ضررهای جبران ناپذیری را به بار آورد. در واقع بازسازی ساختمان در کل دنیا طرفداران خاص خودش را دارد و آن دسته از افرادی که قصد دارند به بازسازی ساختمان خود بپردازند باید تا حدودی با قوانین موجود در این زمینه آگاهی داشته باشند چرا که در موفقیت و پیشبرد شما تاثیرات مثبتی خواهد گذاشت.
قوانین بازسازی ساختمان چیست؟
همان طور که در ابتدای مقاله گفته شد بازسازی ساختمان دارای برخی قوانین است که رعایت نکردن و آگاهی نداشتن از آن ها موجب می شود تا شما مجبور شوید قسمت بازسازی شده خانه را تخریب کنید و گاهی نیز لازم است که جریمه آن پرداخت کنید. البته برخی از اقدامات جهت بازسازی نیاز به مجوز شهرداری ندارند.
برخی از مواردی که به مجوز شهرداری نیازی ندارد عبارتند از:
- تخلیه کردن چاه فاضلاب و همین طور حفر آن برای خانه
- تعویض و یا تعمیر کردن شیروانی ساختمان
- نقاشی ساختمان
- تعمیر و تعویض یا ساخت نمای جدید برای ساختمان
- رفع کردن مشکلات موجود در سرویس بهداشتی ساختمان و نصب سرویس های بهداشتی جدید در آن
- لوله کشی برق، آب و گاز و همچنین نصب شوفاژ در صورتی که محل موتورخانه به ساختن محل جدید
- نصب کردن سرامیک، کاشی و موزائیک
تعمیراتی که باید مجوز شهرداری داشته باشند:
برخی از تعمیرات که در ادامه برای شما خواهیم گفت نیازمند مجوز شهرداری هستند و قبل از این که فرد شروع به فعالیت کند باید از شهرداری مجوز لازمه را اخذ نماید:
- جابه جا کردن دیوارهای ساختمان در صورتی که منجر به حذف پارکینگ شود
- جابه جایی بخش های از ساختمان که ضوابط شهری را برهم زند.
- جابه جا کردن محل راه پله در ساختمان.
- حذف کردن تیغه های داخلی ساختمان که نقش باربر را دارند و در صورت حذف شدن موجب ریزش ساختمان می گردد.
بازسازی یا نوسازی:
قبل از هر اقدامی باید بدانید که مفهوم بازسازی با نوسازی کاملا متفاوت است. اما بسیاری از افراد این دو مفهوم را اشتباه به جای هم به کار می برند. در واقع بازسازی خانه به معنی تعمیرات و مرمت قسمت های آسیب دیده برای افزایش عمر آن و پیشگیری از خطرات احتمالی برای امنیت ساکنین می باشد. در طی فرآیند بازسازی معماران در تلاش اند با تعمیر ساختمان کمترین میزان تغییرات در ظاهر ساختمان رخ دهد. در واقع فرآیند بازسازی بیشتر برای بناهای تاریخی صورت می گیرد تا از تخریب آن ها جلوگیری شود. در مقابل نوسازی ساختمان به این معنا است که بنای مورد نظر را به طور کلی تعمیر کرده و در طی این تعمیرات ممکن است شکل ظاهری ساختمان تا حدود زیادی دستخوش تغییر خواهد شد. ممکن است نمای داخلی، نمای بیرونی و حتی نقشه داخلی ساختمان تغییر می کند. هدف اصلی از نوسازی یک بنا تبدیل بنایی قدیمی به یک ساختمان نو و زیبا است و بالعکس بازسازی تنها مرمت ساختمان است.
چطور بازسازی را شروع کنیم؟
در ابتدای فرآیند بازسازی ساختمان باید تصمیم بگیرید که آیا این کار را خودتان می خواهید انجام دهید یا آن را به یک پیمانکار بسپارید. اگر قصد دارید که پروژه را به پیمانکار بسپارید باید در قرارداد بازسازی تمام اطلاعات را با دقت کامل به خاطر بسپارید. زمانی که قصد تنظیم قرارداد را دارید بهتر است با یک مشاور قابل اطمینان در این رابطه مشورت کنید. در زمینه بازسازی و نوسازی مهندسان بسیاری فعالیت می کنند که شما را در این راه راهنمایی می کنند تا تصمیم درست و منطقی بگیرید. در قراردادی که برای هزینه های بازسازی و نوسازی بسته می شود نیز ریزترین جزئیات نیز نوشته شود، جزئیات مورد نظر شامل؛ تعیین سهم پیمانکار و مالک، مدت زمانی که پروژه طول می کشد، هزینه های مربوط به پروژه می باشد.
دو روش تجدید بنای آپارتمان:
در این نوع از بازسازی ساختمان تکه های جدید جایگزین تکه های قدیمی و تخریب شده می شود. اما این قسمت به گونه ای طراحی می شود که شباهت زیادی به نمای اولیه آپارتمان دارد، این نوع از بازسازی بیشتر مواقع برای بناهای تاریخی مورد استفاده قرار می گیرد که سازنده نمی خواهد شکل ظاهری نما تغییر چندانی کند.
در این نوع از بازسازی تقریبا تمام اجزای یک ساختمان هدف ساخت و ساز قرار می گیرد و بنای قدیمی به کلی تخریب و به شکلی جدید ساخته می شود. البته یکی از روش های مهم در مرمت و ساخت بنا طراحی آپارتمان است.
در طراحی باید برخی نکات را مورد توجه قرار داد برخی از این نکات مهم عبارتند از؛
- چیدن برخی از اجزای کنده شده ساختمان
- بازسازی کردن فضای بیرونی ساختمان که نیازمند مرمت و بازسازی است.
- محکم و مقاوم سازی بنا.
- استحکام بخشی به اجزای ساختمان که دچار آسیب و ترک خورگی شده اند.
- تغییر در مصالح جدید مورد استفاده در بازسازی بنای جدید
نکات مهم در تجدید بنای ساختمان:
- قبل از انجام هرگونه اقدام جهت ساخت و ساز ساختمان باید آپارتمان مورد نظر را مشاهده کنیم تا بدانیم چه تصمیمی مناسب بازسازی آپارتمان است.
- زمانی که بنای مورد نظر را مورد بازدید قرار می دهیم قطعا متوجه خواهیم شد که کدام مکان از ساختمان نیازمند بازسازی یا نوسازی است.
- در این مرحله باید خود را در نقش یک پیمانکار ساختمان تصور کنیم و تمام امورات کارفرما را برای رسیدگی به اصل های خارجی و داخلی انجام دهیم.
هزینه بازسازی ساختمان:
با توجه به این که امروزه قیمت مصالح ساختمانی افزایش چشمگیری داشته برای بازسازی ساختمان باید هزینه هنگفتی را کنار بگذارید، پیشنهاد ما به شما این است که قبل از انجام عملیات بازسازی در ابتدا از هزینه های ساخت و ساز یک برآورد کلی پیش رو داشته باشید، البته بهتر است بخش هایی از ساختمان که بیشتر نیاز به تعمیر دارند را در اولویت قرار دهید. نکته مهم این که هزینه بازسازی ساختمان تنها دسمزد کارگران نیست بلکه در زمان بازسازی هزینه های بسیار زیاد دیگری نیز وجود دارد که شما کاملا از آن ها بی خبرید. پس در نتیجه قبل از آشنایی با قوانین بازسازی با هزینه های آن آشنا شوید.
بازسازی خانه بدون کسب مجوز:
اگر فردی اقدام به ساخت و ساز در ساختمان خود کند و تغییراتی را در آن انجام دهد که نیازمند اخذ مجوز از شهرداری است را بدون دریافت مجوز این کار انجام دهد پیامدهای قانونی در آینده برای او مشکل آفرین خواهند بود و فرد مشمول تخلفات قانونی در این زمینه خواهد شد.
نکات مهم در اخذ مجوز بازسازی:
- در وهله اول بهترین کار مشورت با یک مشاور آگاه در این زمینه است، بعد از انجام این مرحله می توانید برای دریافت مجوز خودتان اقدام کنید. فقط در پایان مجوز بازسازی مهندس ناظر باید آن را امضا کند.
- باید نقشه ای کامل از بنای خود تهیه کنید و تمامی موارد و مشخصات کامل ساختمان، خدمات فنی، مصالح ساختمان، تعیین کاربری و خصوصیات ساختاری ساختمان را به طور کامل و جامع توضیح دهید.
- در نقشه ای که تهیه کرده اید باید جزئیات مربوط به ساختمان و حتی شرایط کلی بنا را مثل: بازسازی نمای ساختمان، زیرزمین، اتاق خواب، حال و آشپزخانه، سقف پلکان را به طور کامل شرح دهید. در قسمت پایانی نقشه بخش هایی که عیب و نقص دار هستند و قابلیت بازسازی ندارند را مشخص کنید.
- مالک باید برای تخریب ملک و بازسازی آن مجوز لازم را دریافت کند که در حال حاضر مجوز تخریب و ساخت باهم به مالک داده می شود.
- در زمان تخریب بنا حضور مهندس ناظر الزامی است. چرا که مهندس ناظر بر تمام مسائل فنی و مهندسی و همچنین استاندارهای لازم برای تخریب مسلط است، در صورت نبود مهندس احتمال وقوع حادثه افزایش می یابد.
مدارک مورد نیاز جهت کسب مجوز بازسازی:
برای این که بخواهید مجوز بازسازی ساختمان را دریافت کنید راه های زیادی پیش روی شما است و به مدارک بسیاری نیاز پیدا خواهید کرد. که اصلی ترین مدارک موارد زیر هستند:
- قدم اول:باید در انتهای نقشه ای که از ساختمان تهیه کرده اید قسمت هایی از بنا که نیازمند بازسازی هستند را مشخص کنید، شرایط کلی ساختمان و جزئیات مربوط به ساخت ساز را باید به صورت کتبی شرح دهید.
- قدم دوم:اگر بنای مورد نظر شما مجتمع مسکونی یا آپارتمان است باید از دیگر مالکان و هیئت مدیره ساختمان تاییدیه دریافت کنید. تاییدیه به این دلیل از دیگر ساکنین گرفته می شود که مکان مورد بازسازی فضای بیرونی ساختمان باشد و بر دیگر واحدها و فضای آن ها تاثیر بگذارد این مکان ها معمولا شامل؛ پنجره ها، بالکن و بام می باشد.
- قدم سوم:در این مرحله باید از معمار پروژه نیز تاییدیه لازم را دریافت کنید، مثلا ممکن است پروژه بازسازی درباره حذف یک دیوار در ساختمان باشد در صورتی که دیوار نقش ستون را در بنا برعهده دارد و حذف آن سبب تخریب دیگر مکان ها شود. بهترین کار سپردن کار به یک پیمانکار ماهر و کاربلد است تا زیبایی ساختمان شما با بازسازی دو چندان شود.
