انواع مالیات های مربوط به املاک و مستغلات

مالیات به پولی گفته می شود که افراد جامعه برای تامین بخشی از مخارج عمومی دولت پرداخت می کنند. مالیات در ایران به دو صورت مستقیم و غیر مستقیم پرداخت می شود که مالیات های مستقیم شامل مالیات بر درآمد و مالیات بر دارایی هستند. مالیات بر درآمد مهم ترین قسمت مالیات را تشکیل می دهد و منظور از درآمد می تواند درآمد حاصل از مشاغل و املاک استیجاری و یا حقوق دریافتی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی باشد. مالیات بر دارایی مالیاتی است که به اموال و دارایی های شخص تعلق می گیرد که مهمترین آن مالیات بر ارث است. مالیات بر ارث بر اموال شخص متوفی و به هنگام انحصار وراثت و انتقال اموال به وراث تعلق می گیرد که میزان آن مطابق با ماده 17 قانون مالیات های مستقیم تعیین می شده و نسبت به اموال مختلف، متفاوت است. ارزش گذاری اموال و دارایی ها توسط امور مالیاتی کشور انجام می شود.  مالیات های غیر مستقیم شامل مالیات و عوارض گمرک، مالیات بر ارزش افزوده، و مالیات بر مصرف است که مصرف کنندگان کالاهای خاص به هنگام خرید کالا، علاوه بر قیمت آن، مالیات بر مصرف را هم پرداخت می کنند. در ادامه می خواهیم به انواع مالیات های املاک و مستغلات بپردازیم.

مالیات بر درآمد اجاره ملک

مالیات بر درآمد اجاره ملک یکی از انواع مالیات های املاک و مستغلات است و مالکان املاک مسکونی و یا تجاری که ملک خود را اجاره داده باشند، ملزم به پرداخت آن هستند. این مالیات فقط به مبلغ اجاره تعلق گرفته و به مبلغ رهن مالیاتی تعلق نمی گیرد. مالیات بر درآمد اجاره تنها به 75% از مبلغ اجاره سالیانه تعلق گرفته و 25 درصد مابقی به دلیل هزینه های استهلاک و ... شامل مالیات نمی شود.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقوقی و حقیقی به صورت زیر است:

مبلغ اجاره ماهانه × 12=  مبلغ اجاره سالانه

0.75×مبلغ اجاره سالانه = مبلغ مشمول مالیات

در صورتی که مبلغ مشمول مالیات زیر 500,000,000 ریال باشد، 15%، اگر مبلغ مذکور بین 500,000,000 ریال تا  1,000,000,000باشد، 20% آن و اگر این مبلغ بیشتر از 1,000,000,000 باشد، 25% از مبلغ به عنوان مالیات درآمد بر اجاره در نظر گرفته می شود. البته درآمد حاصل از اجاره واحد مسکونی کمتر از 150 متر در تهران و کمتراز 200 متر در شهرستان ها مشمول مالیات نمی شود. علاوه بر این، افرادی که فقط از طریق اجاره ملک کسب درآمد کرده و جز این منبع درآمد دیگری ندارند، درآمد حاصل از اجاره سالیانه آن ها تا سقف معینی که سالانه توسط سازمان امور مالیاتی معین می شود، معاف از مالیات است.

مالیات بر نقل و انتقال

طبق ارزش گذاری کارشناسی شده مبلغ 5% از ارزش معاملاتی ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته می شود که پرداخت آن بر عهده مالک (فروشنده) است. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است که بر اساس نوع کاربری، موقعیت زمین ملک، سن بنا، نوع سازه بنا، مساحت زمین، نوع مالکیت و تاسیسات و تجهیزات به کار رفته و ... تعیین می شود. موارد اجاره به شرط تملیک و یا معاوضه نیز به همین صورت شامل مالیات بر نقل و انتقال هستند.

.به موجب ماده مربوط به قانون مالیات های مستقیم، فسخ معامله حداکثر تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی شود و بعد از آن به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود

لازم به ذکر است که مالیات انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در املاک تجاری 2% قیمت واگذاری است.

مالیات بر درآمد ساخت وساز و فروش

مالیات بر درآمد ساخت و ساز و فروش برای سازندگان حقیقی و انبوه سازان شامل 15 الی 25 درصد از سود حاصل از اولین فروش واحد مسکونی است که  پرداخت آن بر عهده سازنده است. مالیات بر درآمد ساخت و فروش بر واحدهایی اعمال می شود که پروانه ساختمانی آن ها از ابتدای سال 95 صادر شده است

در مورد شرکت های ساختمانی که سازندگان حقوقی محسوب می شوند، رقم مالیات بر درآمد ساخت و ساز و فروش معادل 25 درصد از درآمد فروش واحدها است. برای شرکت های تعاونی مسکن رقمی برابر 18.75 درصد از سود ساخت و فروش واحدها در نظر گرفته شده است.

همچنین برای محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت فروش واحد مورد نظر کسر می شود.

مالیات بر املاک و مستغلات خالی

مالیات بر املاک و مستغلات خالی در سال های اخیر و به دنبال افزایش متقاضی برای مسکن در شهرهای با بیش از 100 هزار نفر جمعیت به تصویب رسید. هدف از وضع این مالیات این است که که مالکان بیشتر راغب شوند که املاک خود را خالی نگذاشته و آن را در راستای بهره وری مرتبط با کاربری در اختیار متقاضیان قراردهند و بین عرضه و تقاضا در زمینه املاک تعادل نسبی برقرار شود.این مالیات برای سال دوم خالی ماندن واحد مورد نظر معادل نیمی از مالیات بر درآمد اجاره و برای سال سوم، معادل تمام مبلغ مالیات بر درآمد اجاره و از سال چهارم به بعد معادل 1.5 برابر مالیات بر اجاره تعریف شده است. همچنین شهرهایی که جمعیت آن ها کمتر از 100 هزار نفر باشد، به طور کلی از پرداخت این مالیات معاف هستند.