همه افرادی که در صنعت ساختمان سازی فعالیت دارند به خصوص افرادی که در کار ساخت و ساز و یا خرید و فروش ملک هستند، اصطلاح قدرالسهم را شنیده اند و یا با آن آشنایی دارند، این اصطلاح با این که رایج است و بیشتر افراد حتی به صورت خلاصه اطلاعاتی از آن دارند ولی هنوزم برخی افراد وجود دارند که با این مفهوم آشنایی نداشته و یا به درستی اطلاعاتی در مورد آن ندارند از این رو در این مقاله قصد داریم در مورد این اصطلاح اطلاعاتی را در اختیار شما عزیزان قرار بدهیم، پس اگر می خواهید با این اصطلاح ساختمانی آشنا شوید با ما همراه باشد. شما می توانید برای اطلاع از موضوعات دیگر به سایت شهرهای جدید مراجعه کنید.
قدرالسهم یا سهم عیان از عرصه به معنای سهم هر واحد آپارتمان از زمینی است که بر روی آن آپارتمان ساخته شده است، برای درک بهتر این موضوع به مثال زیر توجه کنید:
فرض کنید یک زمین 200 متر مربع دارید که بر روی کل این زمین یک ساختمان 4 طبقه احداث کرده‌اید، فرض کنید که ساختمان بر اساس مشارکت در ساخت ایجاد شده است، حال اگر 4 مالک داشته باشیم که مالکین بر اساس توافقات قبلی هر یک دارای سهم مشخصی از ساختمان های احداث شده باشند و فرض شود که متراژ کل ساختمان به صورت مساوی بین مالکین تقسیم شده باشد باید گفت که قدرالسهم هر مالک برابر با 50 متر مربع است که در ادامه به بررسی چگونگی محاسبه این اصطلاح نیز می پردازیم.
تعیین میزان سهم عیان از عرصه در زمان های تقسیم نمودن ارث و میراث، خرید آپارتمان آن هم به منظور سرمایه گذاری، خریداری کردن ملک کلنگی و خراب کردن آپارتمان های کلنگی به منظور نوسازی آن ها اهمیت پیدا می کند، از این رو در این زمان ها است که باید مقدار سهم عیان از عرصه مورد کارشناسی قرار بگیرد تا مقدار آن به درستی تعیین گردد. به خاطر داشته باشید که هر چقدر مساحت سهم عیان از عرصه بیشتر باشد ملک مورد نظر از ارزش بیشتری برخودار است؛ به طور مثال آپارتمان هایی که در زمین های وسیع‌تری احداث می شوند دارای سهم عیان از عرصه بیشتری هستند که این امر به تبع سبب می شود که ارزش این آپارتمان ها نیز بیشتر باشد و از قیمت بالاتری برخودار باشند.
به طور مثال اگر یک متراژ زمین را در نظر بگیرید که آپارتمان بر روی آن احداث شده است و تمام واحد های ساختمانی دارای متراژ های مساوی باشند می توان گفت که قدرالسهم تمام ساختمان ها با یک دیگر برابر است؛ ولی اگر متراژ ساختمان ها با یک دیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر واحد ساختمان از زمین می برد با یکدیگر متفاوت است، در این صورت به نظر شما این سهم برای هر ساختمان چگونه مورد محاسبه قرار می گیرد؟
در ادامه دو حالت چگونگی محاسبه قدرالسهم برای محاسبه سهم هر واحد آپارتمان را بیان می کنیم، این دو حالت عبارت اند از:
این حالت برای واحد هایی است که دارای متراژ های مشابه هستند.
سهم عیان از عرصه هر واحد آپارتمان = تعداد کل واحد های آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
به طور مثال اگر یک مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت 200متر مربع و دارای 4 واحد مسکونی باشد، سهم هر واحد برابر است با:
50=4÷200
این حالت از محاسبه قدرالسهم برای واحد هایی است که متراژ های مشابه ندارند.
قدرالسهم هر واحد= جمع مساحت کل واحد های مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه× متراژ کل ساختمان)
به صورت مثال اگر یک مجتمع مسکونی با متراژ کل 2000 متر مربع دارای 5 واحد مسکونی 100متری و دو واحد 250 متری باشد از این رو سهم واحد مسکونی 250 متری طبق فرمول گفته شده برابر است با :
500= (250×2) + (100×5) ÷ (250×2000)
یکی از سوالاتی که در این زمینه ممکن است ذهن شما را به خود درگیر کند این موضوع است که آیا فضا هایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه سهم هر واحد تأثیر گذار است یا خیر؟ و این که آیا متراژ پارکینگ و انباری بر روی متراژ هر واحد ساختمانی محاسبه می گردد یا خیر؟ برای پاسخ دادن به این سوال باید بگوییم که اگر در سند ملکی به این فضا ها اشاره شد باید مساحت آن ها نیز در محاسبه سهم عیان از عرصه هر واحد مسکونی در نظر گرفته شود ولی اگر در سند ملکی به این فضا اشاره نشد، تآثیری بر روی محاسبه سهم هر واحد آپارتمان نخواهد داشت؛ ولی به این نکته نیز توجه داشته باشید که هرچند این فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می شود اما ارزش این فضاهای فرعی از ارزش ملک اصلی کمتر است.
بیشتر بدانید:
اتاق خواب مستر چیست؟ و جه ویژگی هایی دارد؟
امور ملكی که اداره ثبت اسناد و املاک انجام می دهد
درباره دريافت كد رهگيري املاك و استعلام
بهترین محله های کرج برای زندگی
افراد در هنگام خرید ساختمان به سن بنا توجه می کنند و می توان گفت که سن بنا از ملاک های مهم در خرید و انتخاب به شمار می آید به طور مثال ارزش یک ملک 6 سال ساخت با یک ملک 22 سال ساخت چه از نظر زمان ساخت و چه از نظر بهره برداری با یکدیگر متفاوت است. در بیشتر موارد ارزش یک ساختمان و یا ملک بر اساس معیارهایی که در بازار مسکن وجود دارد مورد محاسبه قرار می گیرد ولی در مورد ساختمان هایی که دارای سن بالا هستند در واقع این قدرالسهم است که ارزش این ملک ها را تعیین می کند.
بنابر این خریداران ملک هایی که دارای سن هستند برای سرمایه گذاری در آینده باید به این نکته توجه کنند زیرا سهم عیان از عرصه ساختمان های سن دار در جهت تخریب و نوسازی از اهمیت بیشتری برخودار است، از این رو بسیاری از مشاورین املاک به افرادی که قصد سرمایه گذاری دارند توصیه می کنند ملک های قدیمی با سهم بالا خریداری نموده و سرمایه گذاری کنند.
ملک هایی که به اصطلاح کلنگی هستند به دلیل سن بالای ساختمانشان، قیمت گذاری بر روی این زمین ها بر اساس ارزش زمین یا همان عرصه ملک صورت می گیرد، به این صورت که با توجه به نرخ هایی که در بازار مسکن وجود دارد این ملک های کلنگی بر اساس متراژ زمین قیمت گذاری و ارزش گذاری می شوند و مورد معامله قرار می گیرند، این مورد در صورتی است که یک مالک برای ساختمان وجود داشته باشد که در این موارد موضوع قدرالسهم ساختمان مطرح نیست.
در برخی از موارد دیگر بعضی ملک های کلنگی دارای دو یا سه طبقه هستند که در این گونه ملک ها فقط ارزش زمین مورد محاسبه قرار نمی گیرد بلکه باید برای خرید و فروش هر طبقه از این ملک تعیین سهم عیان از عرصه آپارتمان نیز صورت بگیرد. از این رو بر طبق یک نتیجه گیری کلی می توان گفت که اگر یک ملک کلنگی دارای دو یا چند مالک باشد در این صورت سهم هر ساختمان مطرح می شود و قبل از انجام هر معامله باید ابتدا سهم عیان از عرصه مورد محاسبه قرار گرفته و سپس معامله صورت بپذیرد.
در گواهی که برای هر ملک چه تجاری و چه مسکونی تحت عنوان پایان کار ارائه می شود میزان قدرالسهم ملک تجاری در آن ذکر شده است و در بعضی موارد ممکن است که حتی سند جداگانه ای برای سهم عیان در عرصه ارائه شده باشد اما نکته‌ی مهم، توجه به این موضوع است که باید سهم عیان از عرصه ملک های تجاری در سند ذکر شود. به این صورت که در سند تجاری ذکر شده است که: 《 این واحد تجاری به همراه تمامی مشاعات به شخص خریدار تعلق می گیرد.》 اما اگر ملک تجاری این شرایط را نداشته باشد، به نسبت متراژ مغازه به آن ملک تجاری سهم عیان از عرصه تعلق می گیرد.
همان گونه که قبلا نیز به این موضوع اشاره کردیم هر چقدر سهم عیان از عرصه یک آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می شود، یا به عبارت دیگر هر چقدر متراژ یک مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحد های آپارتمانی کمتر باشد، ارزش سهم عیان از عرصه بیشتر خواهد شد و همچنین خریداران واحد های مسکونی تنها هزینه هایی که مربوط به واحد اصلی است را پرداخت می کنند و مبلغی بابت سهم عیان از عرصه پرداخت نمی کنند. اما یکی از مسائلی که در مورد این مسئله مشکل ساز می شود عدم وجود قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوط به این حوزه است.
می توان گفت در حال حاضر بخش قابل ملاحظه ای از پرونده هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه های کشور وجود دارد در مورد اختلاف بر روی میزان قدرالسهم است از این رو برای جلوگیری از بروز این اتفاقات لازم است که در هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظر یک کارشناس و مشاورین حقوقی استفاده شود.
جمع بندی
قدرالسهم و یا همان سهم عیان از عرصه یک آپارتمان میزان سهمی است که آن واحد مسکونی از زمینی که بر روی آن احداث شده است دارد.
لطفا نظرات خود را درباره این مقاله از شهرهای جدید با ما در میان بگذارید.
به مقاله قدرالسهم چیست و چطور محاسبه می‌شود؟ چه امتیازی می دهید
۵
۴
۳
۲
۱
