ابطال مبایعه نامه بر اساس اوضاع و شرایط حاکم بر قرارداد و روابط بین خریدار و فروشنده رخ می دهد. همه ما می دانیم که برای ورود و اقدام به هر کاری ابتدا باید از داشتن اطلاعات و شناخت کافی خود بر موضوع اطمینان حاصل کنیم؛ برای مثال برای شرکت در فرایند خرید فروش ملک باید با چیزی به عنوان "مبایعه نامه ملکی" کاملاً آشنا باشید.
افزون بر این باید بر نحوه تنظیم و ابطال آن کاملاً مسلط باشید تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری نمایید. ابطال مبایعه نامه در رابطه با خرید و فروش ملک از شرایطی برخوردار است. این شرایط گاه به مفاد مکتوب شده در مبایعه نامه ملکی مربوط می شوند و گاه هم به شرایط خارج از قرارداد که پس از انجام معامله و توافق بین طرفین به وجود می آید.
پیش از پرداختن به بررسی اساسی موضوع بهتر است کمی درباره خود مبایعه نامه ملکی صحبت کنیم. هنگام خرید و فروش دارایی یا املاک معمولاً افراد پیش از تنظیم سند رسمی، توافقات و شرایط مرتبط با قرارداد خود را به صورت نوشته در دفاتر املاک ذکر می کنند. این نوشته با عنوان مبایعه نامه شناخته می گردد؛ به عبارت دیگر مبایعه نامه، نوعی قرارداد می باشد که هنگام جاری شدن عمل خرید و فروش میان طرفین معامله بسته می شود و خریدار و فروشنده و همچنین شاهدها ملزم به امضای آن هستند. از این‌رو می توان گفت هر مال یا دارای دیگری که با این شرایط مبادله شود، اجازه امضای مبایعه نامه برای آن وجود خواهد داشت.
حال شاید به دنبال پاسخ این سؤال باشید که فسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست و چرا رخ می دهد؟ جالب است بدانید که یکی از معضلات و دعواهای رایج در ادارات دادگستری و حتی دفترخانه ها به موضوع ابطال مبایعه نامه برمی گردند.
مثلاً بر اساس قوانین وضع شده در جامعه و مربوط به پیش فروش آپارتمان، هیچ فردی اجازه تنظیم مبایعه نامه پیش فروش ندارد، حتی اگر این مبایعه نامه در دفاتر املاک رسمی در حضور چندین شاهد صورت گرفته باشد. قرارداد عقد بیع هم یکی از قراردادهای رایجی است که در طول معاملات تنظیم می گردد. مطابق با این قرارداد، عقد جاری کننده حق مالکیت برای خریدار می باشد. توصیه ما تجربه داران به شما این است که طرفین معامله قبل از اقدام به تنظیم سند رسمی، یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه امضا کنند و به موجب آن تعهد دهند، در زمان و مکان تعیین شده به تنظیم رسمی سند بپردازند تا انتقال مال به نحو احسن صورت گیرد. در مواردی که یکی از طرفین به تنظیم سند رسمی اقدام نکند و از انتقال مال منصرف شود، باید ابطال مبایعه نامه با قوانین و اصول خود جاری شود. این فرایند شرایطی دارد در ادامه این مقاله از شهرهای جدید کاملاً با آن ها آشنا خواهید شد.
اگر قصد خرید و فروش ملک و دارایی دارید، شما را به مطالعه ادامه مقاله دعوت می کنم. برای اقدام به این کار ابتدا باید توافق و گفته های خود را در قالب یک نوشته تنظیم نمایند؛ از این‌رو باید برای تنظیم مبایعه نامه به دفترخانه ها مراجعه کنید. البته حضور در دفترخانه ضروری نیست و افراد می توانند میان خود چنین قراردادی را امضا کنند، اما برای اطمینان خاطر و ممانعت از بروز هر گونه مشکل مراجعه به دفاتر رسمی املاک پیشنهاد ما به شماست. با این اقدام از بابت معاملات کد رهگیری ارائه و معامله ثبت می شود. از آن جایی که مبایعه نامه یک سند عادی است، در مقابل سند رسمی قرار می گیرد. سند رسمی، قراردادی است که در دفاتر معتبر و مربوطه در حضور مأموران رسمی تنظیم می شود. در حالی که مبایعه نامه یا همان سند عادی به چنین اقداماتی نیاز ندارد. در واقع تنها با امضا و تنظیم یک سند رسمی انتقال مالکیت، صورت خواهد گرفت.
فسخ یا ابطال مبایعه نامه هم همان بر هم زدن توافقات صورت گرفته بین خریدار و فروشنده است که بر اساس قوانین صورت می پذیرد. برای مثال ماده 219 قانون مدنی بیان می کند: عقودی که مطابق با قانون جاری شده بین طرفین عقد و قائم‌مقام آن ها صحیح و لازم‌الاجرا می باشد، مگر این که با رضایت دو طرف یا به دلیل قانونی فسخ گردد.
البته ناگفته نماند فسخ مبایعه نامه آثاری به همراه خواهد داشت. به عنوان مثال فردی ملک و مال خود را به شخصی می فروشد، در ادامه با ابطال مبایعه نامه تمامی سود و ضررهای حاصل از آن مال، به خریدار اولیه بازگردانده می شود. خیار یکی از مواردی است که به موجب آن می توان به ابطال مبایعه نامه ملکی اقدام نمود. بر اساس آن در صورتی که تنظیم مبایعه نامه برای یکی از طرفین خسارت یا ضرر قابل توجهی به بار آورد، آن فرد می تواند با ارائه دادخواست به فسخ مبایعه نامه اقدام کند. کمی جلوتر به صورت اساسی به این موضوع خواهیم پرداخت.
بعد از اینکه درباره مبایعه نامه و ابطال آن به شناخت کافی دست یافتید، بهتر است با شرایط مهم و حائز اهمیت ابطال مبایعه نامه کاملاً آشنا شوید. در شرایطی ممکن است افراد به خاطر دلایل شخصی و خاص خود از مبایعه نامه انصراف دهند و یا نخواهند به تعهدات ذکر شده در قرارداد پایبند باشند. با بروز چنین مشکلاتی با ابطال مبایعه نامه ملکی انتقال مالکیت منتفی خواهد شد، اما انجام این کار شرایطی به همراه دارد. در ادامه همراه ما باشید تا با این شرایط به خوبی آشنا شوید.
اگر خریدار و فروشنده به این توافق رسیده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی صورت دهند، این تشریفات و اقدامات باید به عنوان شروط و تعهدات از هر دو طرف در مبایعه نامه ملکی مکتوب شود. در صورتی که هر یک از این تعهد و شرایط به نحو احسن انجام نشوند، دیگر مالکیتی وجود نداشته و مبایعه نامه عملاً بی اثر و باطل خواهد شد.
در واقع تا وقتی که شروط و تعهدات انجام نشود، ابطال مبایعه نامه ادامه دارد. برای مثال اگر در یک مبایعه نامه شرط شود، خریدار ملزم به پرداخت مبلغ معامله به صورت اقساط است و باید در سررسیدهای از پیش مشخص شده این مبلغ را پرداخت کند و تا زمان اتمام پرداخت قسط، انتقال مالکیتی به خریدار صورت نخواهد گرفت. تا زمانی که این شرط به شکل درست انجام نشود خریدار مالک شناخته نمی شود؛ گاه برخی شرط می کنند که اگر خریدار اقساط را پرداخت نکرد، مبایعه نامه باطل خواهد شد. در این حالت با عدم پرداخت حتی یکی از اقساط، ابطال مبایعه نامه ملکی برقرار می شود.
اقاله: هنگامی رخ می دهد که هر دو طرف رضایتی در رابطه با ادامه تعهدات ذکر شده در مبایعه نداشته باشند. در این حالت با تمایل و خواست خریدار و فروشنده می توان مبایعه نامه را اقاله نمود که در نهایت موجب ابطال مبایعه نامه ملکی خواهد شد.
از آن جایی که مبایعه نامه قراردادی امضا شده بین دو طرف و شامل مجموعه ای از توافقات و تعهدات خریدار فروشنده است، بنابراین ابطال و فسخ آن هم نیازمند رضایت هر دو شخص می باشد در غیر این صورت ابطال مبایعه نامه ملکی به هیچ‌وجه صورت نخواهد گرفت.
خیارات: اگر در فرایند خرید و فروش و در عنوان عقد، شرایطی به وجود آید که عقد برای یکی از طرفین معامله ضرر قابل توجهی، به بار آورد. این شخص متضرر اجازه دارد متناسب با یکی از خیارات، به تقدیم دادخواست ابطال مبایعه نامه ملکی اقدام نماید. خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن، به خیاراتی گفته می شود که مختص عقد بیع و مبایعه نامه است. با توجه به این موضوع، خیار مجلس برای طرفین قرارداد می باشد. تا هنگام حضور خریدار و فروشنده در جلسه ای که شرایط فسخ و ابطال مبایعه نامه ملکی را نوشتند و توافقات و تعهدات ذکر شده در قرارداد را امضا کردند، امکان بر هم زدن و ابطال مبایعه نامه وجود خواهد داشت. خیار ثمن هم مناسب برای زمانی است که طرفین مبایعه نامه به موجب تسلیم ثمن مبیع موعه، اجلی را مشخص نکنند و با گذشت سه روز هم چنان ثمن به طور کامل پرداخت نگردد، حق فسخ و ابطال مبایعه امکان پذیر است. سایر خیارات مربوط به عقودهای دیگرند. برای مثال اگر مبیع عیبی، غبنی فاحش و یا فریبی جهت پوشاندن عیب های مبیع، بطلان بخشی از مبیع یا تخلفی در رؤیت و وصف از مبیع مشاهده شود، مشتری می تواند به فسخ شرایط و در نهایت ابطال مبایعه نامه اقدام کند.
اگر هم بعد از امضای مبایعه نامه خریدار معسر یا مفلس گردد، فروشنده قادر است ملک و دارایی معامله شده را بازگرداند. خیار حیوان هم متناسب با اسمش مربوط به معامله های خرید و فروش حیوان می باشد و هیچ ارتباطی با معامله های ملکی ندارد.
نکته ای بسیار مهم دیگر ذکر نوشته "اسقاط کافه خیارات" در قرارداد به معنای این است که افراد را از هر نوع حق ابطال مبایعه نامه محروم خواهند بود؛ به زبانی ساده تر تنها در صورتی که طرفین معامله حق ابطال قرارداد را پیش بینی کرده باشند، مطابق با مبایعه نامه می توان به فسخ آن اقدام نمود.
بیشتر بخوانید:
قدرالسهم چیست و چطور محاسبه می‌شود؟
بهترین محله های کرج برای زندگی
درباره دريافت كد رهگيري املاك و استعلام
در برخی موارد که قانون اجازه می دهد، طرف های قرارداد می توانند عقد را باطل کنند. در واقع از یاد نبریم که اصل قرارداد طوری است که هیچ کدام از افراد این توانایی را ندارند تا قرارداد را یک جانبه بر هم بزنند. در اين گونه موارد قانون مکرر می کند: عقودی که بر اساس قانون است، بین طرف های عقد و نماینده آن ها لازم‌الاجرا و صحیح خواهد بود مگر اینکه با رضایت طرف ها یا به دلیل قانونی دستور به ابطال مبایعه نامه ملکی بگیرند.
از این‌رو می توان گفت با توجه به عقیده قانون گذار اصل بر عدم امکان بر هم زدن اختیاری عقود است، البته فراموش نکنید که اثر ابطال مبایعه نامه نسبت به آینده خواهد بود. برای مثال زمانی که یک شخص اموال خود را به دیگری می فروشد، با ابطال معامله تمامی منافع یا ضررهای ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد.
در مواقعی که خریدار بفهمد مال عیبی دارد، اين حق را ندارد که معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگيرد:
در قوانین مدنی به صراحت مقرر نشده که شرایط قرارداد بعد از ابطال به چه شکل در می آید. با این حال می توان از آثار اقاله نیز در این مورد استفاده کرد. در اقاله نیز مانند ابطال قرارداد مورد نظر منحل و از بین می رود، اما تفاوت اقاله و ابطال در این است که در اقاله هر دو طرف با توافق عقد را بر هم می زنند، ولی در ابطال یکی از طرفین یا شخص ثالث نسبت به این امر اقدام می کند.
سخن پایانی
به خاطر همراهی شما تا این لحظه متشکریم، همانند سایر مقاله ها در این فرصت هم سعی کردیم مطالب مفید و اجمالی را در قالب چند پاراگراف در اختیار شما کاربران عزیز بگذاریم تا با کسب اطلاعات بیشتر، مهم‌ترین اقدامات زندگیتان را به بهترین شکل ممکن رقم زنید.
در این راستا در رابطه با ابطال مبایعه نامه و شناخت با مبایعه نامه توضیح مختصر و مفیدی در شهرهای جدید قراردادیم. چه خوب است که هنگام مواجه با چنین مشکلاتی، کوله باری از اطلاعات باشید و بتوانید در نهایت با اعتماد به نفس بالا این مشکل را مدیریت و برطرف کنید.
آیا تا به حال اقدام به فسخ یا ابطال مبایعه نامه نموده‌اید؟ تجربه‌هایتان را در این موضوع برای ما ذکر کنید.
به مقاله ابطال مبایعه نامه ملکی چرا و چطور؟ چه امتیازی می دهید
۵
۴
۳
۲
۱
